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估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》真题汇编3

单选题（共20题，共20分）

(1.)估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的()。

A.实体

B.功能

C.（江南博哥）质量

D.权益中的权利

正确答案：B

参考解析：房地产实物是房地产中看得见、摸得着的部分。以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型（复式、单式）如何。复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。

(2.)下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是()。

A.未来状况下的房地产

B.已灭失的房地产

C.部分产权的房地产

D.以房地产为主的整体资产

正确答案：C

参考解析：按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：①土地；②建筑物；③土地与建筑物的综合体；④房地产的局部；⑤未来状况下的房地产；⑥已灭失的房地产；⑦现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；⑧以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产；⑨整体资产中的房地产。C项，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。

(3.)下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是()。

A.该房地产位于28层办公楼的第8层

B.该房地产500米内有地铁站点

C.该房地产离机场约25公里

D.该房地产坐北朝南

正确答案：B

参考解析：房地产区位状况描述中对位置的描述，主要包括：①坐落，除了说明估价对象的具体地点，还应附位置图；②方位，说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置；③与相关场所的距离，说明估价对象与其相关的主要场所的距离；④临街状况，说明估价对象是否临街（路），临什么样的街（路），是如何临街（路）的；⑤朝向，说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向；⑥楼层，当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在房屋的总层数及其所在的楼层。A项，属于楼层描述；B项，属于区位状况描述中对交通的描述；C项，属于与相关场所的距离描述；D项，属于朝向描述。

(4.)一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是()（假定年利率为5%）。

A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠

B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元

C.在成交日期的一年后一次性付清

D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付

正确答案：C

参考解析：本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，名义总价30万，实际总价为：30×（1－3%）＝29.1万；选项B，名义总价30万，实际总价为：10＋10/（1＋5%）0.5＋10/（1＋5%）＝29.283（万元）；选项C，名义总价30万，实际总价为：30/1.05＝28.5714（万元）；选项D，分年等额付款额＝25×5%/[1－1/（1＋5%）10]＝3.2376（万元），实际付款额＝5＋3.2376/5%×[1－1/（1＋5%）10]＝5＋25＝30（万元）。P107。

(5.)下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是()。

A.建筑结构

B.周围环境

C.建筑物内空间布局

D.土地开发程度

正确答案：B

参考解析：房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素。①土地实物因素包括：a．土地面积；b．土地形状；c．地形、地势；d．地质；e．土壤；f．土地开发程度。②建筑物实物因素包括：a．建筑规模；b．建筑结构；c．设施设备；d．装饰装修；e．空间布局；f．建筑功能；g．外观；h．新旧程度。B项属于房地产区位因素。

(6.)下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是()。

A.土地用途

B.所在区域绿化水平

C.土地容积率

D.土地使用期限

正确答案：B

参考解析：本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素中，房地产权利及其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是：农用地转为建设用地，对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。选项B，所在区域绿化水平属于区位因素中的周围环境，不属于权益因素。P128。

(7.)采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，报酬率为8%至9%。估价中选取估价数据及参数时