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最新国家开放大学电大专科《房地产营销管理》案例分析题题库及答案（试卷号：2218）

盗传必究

案例分析题

1.某房地产公司在同一个小区内开发了四幢楼，分别称之为“牡丹苑”、“兰花苑”、“菊花苑”、

“茉莉苑”，这四幢楼只是在外观颜色上根据其起名而分别是红色、蓝色、黄色和白色，实际并没有什么

成本上或质量上的区别，房地产公司却对四幢楼制定了不同的价格，分别是每平方米8888元、8788元、

8688元、8588元。实际销售结果说明了该定价较为成功。

问：(1)该房地产公司采用了哪种定价方法？

(2)结合案例，谈谈你对房地产定价方法的看法。

答：(1)该开发商采用的是需求差异定价法。（3分）主要是根据房地产产品外观的差异来进行差别定

价。（3分）

需求差异定价法又称为差别定价法，是在特定条件下，根据需求中的某些“差异”而使商品的价格有

所差异的一种定价方法。（2分）

案例采用的是市场专业化策略。指房地产企业面向同一市场类型，如高收入阶层，开发出面向他们需

要的系列产品，如：别墅、高档公寓、中档住宅等。（2分）

(2)分析部分7分，针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，我们尝试对楼盘进行定量描述。进行量

化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。每一楼

盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。

我们总共列出18个定级因素，分别为位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘

规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。

此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。。

2．广州某楼盘在开盘盛典暨新闻发布会上发布了“双十保”（十足质量保证，十年免费保修）的承

诺。在房地产行业由质量问题而引发的投诉率居高不下的现阶段，敢于作出这样的承诺，这一举动意味深

长。据负责人介绍，敢作出这样的承诺是因为“四不：一是不出风头，把钱花在你看不见的地方，如16

厘米厚的无梁楼板、双层中空玻璃；二是不炒概念，注重楼盘内在品质；三是不惜代价，聘请高素质合作

伙伴；四是不怕‘浪费’，600元当300元花，给住户配备高标准装修套餐。

以上案例，根据所学的有关知识，说明你对产品整体概念以及现代房地产市场竞争趋势的理解。

答：视学生分析情况酌情评分

(1)产品整体概念包括了核心产品、有形产品、附加产品三个层次，售后服务与保证是产品的重要组

成部分。

(2)市场竞争的内容和形式是动态变化的，现代房地产市场的竞争趋势是在附加产品上来提高产品的

吸引力。

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3．新加坡发展银行置地集团DBSLAND和上海永业企业（集团）有限公司合作开发的上海新加坡园景

苑，坚持“以人为本”的宗旨，以“人本论”的理念来赢得客户，以“小区卓越的品质”来吸引客户，小

区的绿化覆盖率近50%，由新加坡中央园艺建绿造景，48种植物在此落户；人车分流的社区安全设计；全

区提供16项VIP五星级的公共设施；24小时保障的三重安全防护系统。又有在新加坡第一家IS09002国

际质量认证证书的新加坡怡美物业管理，真正让客户享受家的感觉。该楼盘于1997年7月25日开盘后即

取得上佳业绩，一周内售出百余户，并且持续热销，首期816户，至1998年5月已售600余户。

继园景苑成功尝试后，他们继续研究市场需求新动向，又开发建设了上海新加坡美树馆“汇