经济调控中的房地产业.ppt

宏观调控中的房地产业复旦大学管理学院教授博士导师国家突出贡献专家芮明杰博士目录一、调控房地产将成为一个相当长的政府命题二、控制需求到控制供给三、房地产公司商业模式的转型一、调控房地产将成为一个相当长的政府命题01020304房地产业是一个重要的民生行业，关系民众的生活质量。一个亲民的政府当房地产业出现以下两个状况时，就必然要干预：房地产业发展开始偏离宏观经济发展轨道，对经济发展有负面影响时房地产业发展开始脱离居民现实可支配收入支持的需求，居民呼声高涨时中国近20年来经济增长很快，每年名义GDP增长15%，实际GDP增长平均10%左右，居民收入水平平均增长8。6%左右。中国工业化进步的过程中城市化进程加快，中国的农民要进入城市或就地城市化，这方面每年平均的人口少说有2000万。居民储蓄规模不断创新高，已经有13万亿。目前银行的存贷差为10万亿，股市最近进去1000亿，估计再进4000亿，这和10万亿的大盘比是微不足道。3211认定中国经济成长将带来高的投资回报，中国房地产市场的总体价格水平尚属低的状况，引导外国投资者。2考虑到上述需求因素的存在，加上对人民币升值的预期，短期炒作有赢利空间，有投机的机会和空间。3以上是房地产市场能够增长的需求因素。这里面隐含着泡沫的可能。房地产产业链的存在，导致房地产发展波动就会导致相当程度上的经济波动，失业增加，等支持房地产供给的因素：相对宽松的资金供给和大致可以估计的市场需求。各级政府推进城市化需要的资本，目前只能主要靠出售土地，进行市场改造；土地国有的属性。各级政府的利益。一般居民在可支配收入约束下，总是希望房地产市场的价格低一些好，最多也不要超过收入增长的幅度。因此我认为中国房地产业每年的增长应该与GDP增长保持基本一致，或稍有领先，而不是象过去超过一倍以上，价格增长控制在居民收入增长的幅度之内。从这个角度看，今年一季度上升5。5%，4月70个大中城市房价同比上升5。6%，速度有加快的趋势。一至四月，中国房地产契税仅增长百分之七。”“截至今年四月底，全国商品房空置面积同比增长百分之十八点九。”控制需求到控制供给2005年中央出台“国8条”后一年；2006年中央新出台了“国6条”；在我看来，去年政策的重点是控制过度需求为主，主要的手段是抑制房地产的炒作，于是有一系列税收政策、资本信贷等政策。应该说有一定的效果，至少给居民一个信号，房子的价格要下跌，实际购买量开始下降。居民的正常需求被抑制，而投机需求只是暂停控制土地供给导致土地成本上升，使房产价格实际难以下降银行信贷出现困难，坏帐增加没有找准房地产经济发展的内在机制，社会的收入分配制度没有很好地改革。控制需求的政策有问题：中央思路今天已经发生适度变化。过去的调控主要思路是控制土地，压缩投资，打压需求。我个人认为这是基于过去一个判断--房地产业投资规模持续据高不下，已经出现潜在投机与过剩风险，而得出的在需求膨胀情况下，这会导致供求关系进一步失衡，房价进一步上升。A我认为破解这种市场困境的思路应该是在“增加供给”、“抑制投机”和“增加供给与抑制投机同时进行”之间进行选择，其中最优途径应该是第三者。应该说现在中央正在向第三条思路靠拢，即“增加供给与抑制需求同时进行”。在国6条中，不难发现这是一个明显的变化—结构调整、增加供给、抑制投机的政策含义：B0102030405今年的控制政策，我比较认为是对房地产业供给结构进行的控制政策。一是房地产分类供给的要求，给予的政策不同。二是进行供给的结构调整，形成不同供给产品。三是进行土地供给的调整，包括控制旧城改造，（实际上是控制城市化进程）四是设计良好的信息披露机制。STEP5STEP4STEP3STEP2STEP1这政策有效性，我认为在于土地如何进行分类按照不同价格进行拍卖：可能：廉价房用地进行限价下的建造品质竟价；非廉价房用地进行无限价拍卖；但在市场导向下，成果如何，还有待观察。对供给的控制必然会影响到时下的需求，可以预见本政策会对市场有影响。长期来看：中国的房地产市场将形成针对不同收入和需求的细分市场，市场前景是好的。在这个过程中，政府将不断进行“试错”，我们的房地产企业将在这个过程中被“洗牌”，会成长出一些非常好的企业出来，也会有相当的企业被淘汰。5月29日细则：新楼盘70%的房型为90平方米以内01买房不足5年转手全额征收营业税02严格开发信贷；住房信贷首付政策多样化03保证中低价、普通房用的土地供给04空置3年以上的商品房不可作为贷款抵押物05土地闲置2年将无偿收回06监管房地产市场，控制投机行为07不允许单位集资