在购买二手安置房买卖合同前应该注意什么.docxVIP

PAGE

1-

在购买二手安置房买卖合同前应该注意什么

一、核实房产证信息

(1)在购买二手安置房之前，首先需要对房产证信息进行详尽的核实。这包括但不限于确认房产证的真实性、有效性以及产权归属情况。具体来说，要仔细检查房产证上的发证机关、证号、产权人姓名、房屋坐落位置、房屋面积、房屋用途等重要信息是否与实际情况相符。若发现房产证信息与实际不符，应立即停止交易，以免日后产生纠纷。

(2)核实房产证信息的过程中，还需要关注房屋的权属状况。这包括房屋是否存在抵押、查封、租赁等情况。如果房屋被抵押或查封，则购买者在交易过程中可能会面临诸多法律风险。此外，如果房屋存在租赁关系，购买者需要了解租赁期限、租金支付情况等，以确保交易不会侵犯原有租赁者的权益。在签订合同前，务必要求卖方提供相关证明材料，如抵押解除证明、查封解除证明、租赁合同等。

(3)除了上述基本信息外，购买者还应关注房产证上的登记日期、房屋类型、土地性质等关键信息。登记日期可以反映房屋的权属历史，有助于了解房屋是否存在权属纠纷。房屋类型和土地性质则关系到房屋的使用价值和未来的规划。例如，住宅性质的房屋可以用于居住，而商业性质的房屋则可能用于商业用途。了解这些信息有助于购买者全面评估房屋的价值，为后续交易提供有力保障。同时，在签订合同前，要确保合同中明确约定上述信息的真实性，避免因信息不对称而造成损失。

二、了解房屋产权状况

(1)了解房屋产权状况是购买二手安置房过程中至关重要的一环。首先，购买者需要明确房屋的产权性质，如住宅、商业或工业用途。根据我国相关法律规定，不同用途的房屋在交易过程中可能会面临不同的税费政策和贷款条件。例如，住宅性质的房屋在交易时需缴纳契税，而商业性质的房屋可能还需缴纳营业税。在2019年，某城市一套商业性质的二手安置房在交易时，买家因为未提前了解产权性质，多支付了约3万元的税费。

(2)其次，购买者要关注房屋的产权清晰度。根据我国《物权法》规定，房屋产权清晰是交易的前提条件。在实际操作中，许多房屋存在产权纠纷，如共有产权、夫妻共有产权等。例如，2018年，某买家在购买一套共有产权的二手安置房时，由于未对产权状况进行充分了解，导致在交易过程中与原产权人发生纠纷，最终不得不通过法律途径解决。

(3)此外，购买者还需关注房屋的土地使用年限。在我国，土地使用年限分为出让年限和划拨年限。出让年限是指土地使用权人从国家取得土地使用权的时间，一般分为40年、50年、70年等。划拨年限则是指土地使用权人通过划拨方式取得土地使用权的时间。房屋的土地使用年限对房屋的价值和未来的再交易具有重要影响。例如，一套70年土地使用年限的住宅在交易时，其价值可能会比同地段、同面积的50年土地使用年限住宅低。因此，购买者在购买二手安置房时，务必了解房屋的土地使用年限，以免在交易过程中遭受损失。

三、检查房屋实际状况

(1)检查房屋实际状况是购买二手安置房前的重要环节，这直接关系到居住的舒适度和未来的维修成本。首先，要对房屋的结构安全进行全面检查。例如，检查墙体是否有裂缝、地基是否稳固。据2017年的一项调查，有超过30%的二手安置房存在墙体裂缝问题。以某城市为例，一位买家在购买一套二手房时，由于未检查房屋结构，入住后不久发现墙体裂缝不断扩大，不得不花费近10万元进行维修。

(2)其次，要关注房屋的内部设施和设备状况。这包括水电线路、门窗、卫生间和厨房等。水电线路老化可能导致安全隐患，甚至引发火灾。据2020年的一项报告，我国每年因电线老化引发的火灾占比超过20%。例如，某买家在购买一套二手房时，由于未检查水电线路，入住后不久发现厨房电线老化严重，及时更换避免了潜在的安全风险。此外，门窗的密封性和厨房卫生间的排水系统也是检查的重点。

(3)最后，要评估房屋的装修状况。这包括墙面、地板、天花板等表面的装修材料和施工质量。装修质量直接影响到居住体验和房屋的保值增值。据2019年的一项调查，有超过40%的二手安置房存在装修质量问题。例如，某买家在购买一套二手房时，由于未仔细检查装修状况，入住后发现墙面涂料脱落、地板翘起等问题，不仅影响了居住舒适度，还增加了维修成本。因此，在购买二手安置房时，务必对房屋的装修状况进行全面检查，确保房屋符合居住要求。

四、了解交易税费和费用

(1)在购买二手安置房时，了解交易税费和费用是保障自身权益的关键。交易税费通常包括契税、个人所得税、土地增值税等。以契税为例，根据我国税法规定，购买住宅性质的房屋，首套房契税率为1%-3%，二套房为3%-5%。此外，个人所得税和土地增值税的税率也因地区和房屋具体情况而异。例如，某买家在购买一套价值300万元的二手房时，需缴纳契税9万元，个人所得税5万元，土地增值税3万元。

(2)除了税费外，交易过程中还可