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论房改房、集资房、安居房、村证房买卖合同效力

一。房改房买卖合同效力。

1．1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的打算》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场价购置，产权完全归个人；一种是以本钱价购置，产权也归个人；一种是低于本钱价的标准价购置，产权由个人和单位共有。

2．1999年，为了促进房地产市场的进展和存量房的流通，建立部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售治理暂行方法》，对房改房的首次上市出售规定了很多限制条件。比方：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有局部产权的住房（指标准价房），还应当供应原产权单位在同等条件下保存或者放弃优先购置权的书面意见；假如有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。《河北省公有住房售后首次交易治理暂行方法》也规定了类似内容。对于卖房款，方法规定，以本钱价购置的住房，其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房全部权人全部。以标准价购置的住房可以先根据本钱价补足房价款，全部产权归住房全部权人全部后再进展交易，交易收入按前款的规定执行。也可以直接进展交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房全部权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当得所局部上交同级财政，专项用于住房补贴。

3．实践当中，原房主享受福利分房政策以

三、四千元的价格从单位购置房改房，后以

三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新居主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由可能是：原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权单独处分夫妻共同财产；房改时是以标准价购置的房屋，单位有优先购置权，在出卖时未征得单位同意应属无效；《城市房地产治理法》和〈〈城市私有房屋治理条例〉〉规定，城市房地产、私有房屋进展转让、买卖时均需到房地产治理部门办理变更登记手续，当时买卖时违法没有进展登记导致合同无效等等。那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢？是否能导致买卖合同无效呢？5．签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？赵律师认为，假如房产证上明确写明白夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权托付书。由于买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。假如有了授权托付书，买方则有理由信任是夫妻共同的打算，卖方构成表见代理，买方构成善意取得，合同是有效的。假如另一方事后对配偶的行为进展了追认，也应当认定合同有效。假如另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。由于，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。赵律师认为，在买卖任何性质房屋时，为了将来没有任何后顾之忧，买方应当让卖方夫妻两人共同签名，以防将来产生争端。本人就曾代理过相关诉讼，一个案子打了两年，打完一审打二审，打完二审再发还重审，后来终于达成了调解。

6．房改时是以标准价购置的房屋，单位有优先购置权，在出卖时未征得单位同意是否有效呢？在房改时是以市场价或本钱价购置的公房不存在此问题，买房者取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改是以标准价购置时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有局部产权，房产证上也确定标明白共有权人。此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。假如事后单位予以了认可，则应当认定合同有效。假如单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。但原房主无申请撤销的权利。

7．法律规定，对城市房地产、私有房屋进展转让、买卖时，均需到房地产治理部门办理变更登记手续，当时买卖时没有进展登记是否导致合同必定无效呢？赵律师认为，《城市房地产治理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进展过户登记的规定是行政治理法规，而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进展房产变更登记是两种法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进展房产过户登记则是属于合同履行的内