土地出让合同违约责任减免判例研究.pdfVIP

一、土地出让合同违约责任减免理论依据

二、判例研究之受让方违约时的责任承担

(一)案例索引

(二)小结

三、判例研究之出让方违约时的责任承担

(一)案例索引

(二)小结

四、结语

由于土地出让合同兼具行政合同与民事合同的属性，故

针对该类合同中的违约行为在判定违约责任承担时要充

分考虑该类合同涉及的公共利益，违约金应具备的损失

填补与惩罚功能，结合合同履行过程中的违约情形、程

度，谨慎行使自由裁量权减免违约方违约责任的承担。

土地出让合同违约责任减免理论依据

基于我国特有的土地所有权与使用权相分离制度，土地

出让合同系由土地使用者与相关政府部门签订的在一定

年限内使用土地并缴纳出让金的一种特殊类型的合同。

其特殊性在于一方面合同主体中出让方必然属于行政主

体，合同内容体现了出让方有权就受让方对土地的开发

利用情况进行检查监督，一旦发现未按照出让合同约定

使用则有权对受让方进行警告、罚款甚至无偿收回土地

使用权，本质上土地出让合同体现了国家依职权配置土

地资源的行政管理性特征。同时另一方面根据《中华人

民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第

十一条规定“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、

有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称

出让方)与土地使用者签订”,土地出让合同的签订又体

现了平等民事主体之间的买卖合同关系属性。因此一直

以来关于土地出让合同的性质属于民事合同还是行政合

同都存在较大争议，但是违约责任的减免仅存在于民事

合同领域，《民法典》第五百八十五条明确规定了违约

金的调整原则(原《合同法114条》)。实践中关于土

地出让合同违约责任的调整也多数以该法律规定为依

据，但是针对主张主体的不同，却有着不尽相同的后果。

判例研究之受让方违约时的责任承担

(一)案例索引案例1、西安市国土局与晟森公司国有建

设用地使用权出让合同纠纷案民事判决书【(2018)最高

法民再422号】因受让方逾期支付土地出让金，西安市

国土局起诉要求晟森公司按照出让合同约定自滞纳之日

起每日按迟延支付款项的1Б出让人缴纳违约金。审理

中一审法院认为：西安市国土局要求的违约金计算方法

折算为年利率为36.5明显高于其实际损失，晟森公司

请求对未付2156万元土地出让金的违约金予以调低，依

法予以支持，该违约金计算应按照中国人民银行同期贷

款利率计算为宜。二审法院认为：西安市国土局主张依

照合同约定计算违约金，违约金的约定标准符合国务院

办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》

中的规定。该规定系从行政管理角度规范国有土地出让

收入的缴纳，属于行政规章，在调整平等民事主体之间

的法律关系中不宜直接作为计算违约金的依据。如果依

照合同约定按照每日1??付违约金，折算成年利率为

36.5明显高于其实际损失。如果以中国人民银行同期

同类贷款利率计算案涉违约金，不能体现违约金的惩罚

性。西安市国土局未举证证明其存在除利息外的其他损

失，故西安市国土局的损失为晟森公司所拖欠土地使用

权出让金的利息损失。故二审法院最终判决晟森公司向

西安市国土局支付国有建设用地使用权出让价款2156万

元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算支

付违约金。然最高院再审认为：首先，《合同法》第114

条规定，并非意味着只要过分高于损失就必须调整。依

据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉

若干问题的解释(二)》(以下简称《司法解释二》)

第29条规定，当事人主张违约金过高时，人民法院应以

实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度

以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予

以衡量。其次，国有建设用地使用权出让事关土地资源

的充分保护和合理利用，其方式、程序、权利、义务由

《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》

等法律、行政法规明确规定。合同中的诸多重要条款必

须符合法律和政策规定，除经特殊程序合同主体一般无

权作出变更和另行协商。《国务院办公厅关于规范国有

土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100

号)第7条，及《财政部、国土资源部、中国人民银行

关于印发国有土地使用权出让收支管理办法的通知》

第34条都明确规定，对国有土地使用权人不按土地出让

合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让

收入的，应当按日加收违约金额1??违约金。案涉违约

金条款作为土地拍卖文件的一部分，晟森公司在参加竞

拍前既已知晓，不存在超出当事人预期或显失公平之情

形。再次，晟森公司未按合同约定