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论不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调---

行为彼此独立且互不影响的物权行为而发生效力。学理上，对物权行为存在与否历来争辩不休。笔者认为，争辩双方往往忽视了一点，即以上两种立场各有其相应的登记申请程序法律规定作为依据。

在德国的不动产登记制度中，如要转让或设定一项不动产物权，必需由双方当事人在不动产登记官员面前同时作出彼此相对的转让或设定不动产物权的意思表示(这种意思表示特称为Auflassung)。(注：德国民法典第873条第1项：“为转让土地全部权，为对土地设定权利以及为转让此种权利或对此种权利设定负担，需要权利人和另一方当事人对发生权利变更成立合意和将权利变更登入土地簿册，本法另有规定的除外。”)因双方当事人在登记官员面前达成了一个与债权债务关系发生无关而仅涉及物权变动的合意，故将这一合意理解为一个与债权行为彼此独立且互不影响的物权行为也是非常合理的。可以说，正是德国不动产登记制度中这一有关登记申请程序的规定造就了物权行为理论的成立，进而又打算其不动产物权变动模式会成为物权形式主义这一成认物权行为独立性与无因性的立法例。

然而，这种不动产登记的申请程序为德国所特有，其他国家通常不要求双方当事人同时作出让与或设定不动产物权的意思表示，甚至在与德国相近的奥地利、瑞士等国也是如此。瑞士民法理论认为，不动产物权变动必需有法律缘由、登记承诺、登记三者相结合，才能够发生效力。所谓登记承诺，指不动产全部权人(即债权债务关系中的债务人)对不动产物权让与登记予以无保存的同意的意思表示。债务人只要将自己的登记承诺作成文书交付于债权人，就算作履行了交付标的物的义务，债权人凭此证书再向不动产登记机关申请登记。(注：史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2023年版，第27页。)理论上，当然可以将债务人的登记承诺和债权人的登记申请作为两个相对的意思表示，从而认为存在着一个物权行为。但是，由于不动产物权变动还需要有法律缘由——以移转或设定物权为内容的债权行为，即使可以认为瑞士民法上有物权行为，考虑到它并不能够像德国法那样仅与登记相结合即构成不动产物权变动的完整要件，成认其存在也没有多大的理论价值。至于法国和受法国民法影响的国家乃至英美法国家，其不动产登记的申请程序与德国相差更大，不但没有双方当事人同时在登记机关为意思表示的规定，连债务人方面的登记承诺也不需要，仅有债权人一方提出登记申请即可。因此存在于德国经济生活中的物权行为，往往在其他国家被认为是理论上过度抽象的产物，甚至斥为无稽之谈，也就不难理解了。

由此可见，上述不动产登记申请程序的差异，是导致德国与其他国家的不动产物权变动模式不同的重要缘由之一。

(二)不动产登记审查方式与不动产物权变动模式的关联

不动产登记机关对登记申请的审查方式有形式和实质审查主义两类。前者登记官吏对于登记申请只做形式上的审查，如申请手续完备，即依照契据内容记载于登记簿即可；至于契据上所载权利事项有无瑕疵则不予过问，以法国法为代表的契据登记制采此形式。后者登记官吏对于登记申请，不仅须对形式而且对权利变动缘由是否真实也要审核。不动产物权变动必需经过登记机关实质审查确定并履行法定登记形式才发生效力，未在登记簿上登记的不动产物权即为不存在，这类形式为权利登记制和托伦斯制所采纳。但属于权利登记制和托伦斯制的国家，其不动产登记的审查方式还有区分：在德国法上，不动产登记官员审查的是双方当事人在其面前所为的关于物权变动的意思表示是否真实——即当事人是否具有相应的行为力量以及有无诈欺、胁迫等状况。至于当事人做出关于物权变动的意思表示的缘由(缘由的缘由)——即以物权变动为内容的债权行为真实与否，登记官员不予过问。但依据瑞士民法理论，登记全过程并不需要债务人参加，登记官员无法仅凭“登记承诺”推断债务人意思表示的真实性，因而必需审查双方当事人就发生债权债务关系所达成合意的真实性，方能够认定当事人间的确存在关于物权变动的意思表示合致。依据同样的缘由，托伦斯制国家是做法与瑞士一样。

综上，德国法上登记机关所审查的“物权变动的缘由”是物权行为，瑞士法上登记机关所审查的“物权变动的缘由”是债权行为，法国法上登记机关根本不审查“物权变动的缘由”。如此差异，是导致各国在不动产物权变动模式不同的又一重要缘由。

(三)登记簿的编制及其着重点与不动产物权变动模式的关联

在登记簿的编制上，有物的编成主义与人的编成主义之区分。前者注意不动产权利的静态，为权利登记制所采纳；后者注意不动产权利的动态，为契据登记制所采纳。采纳物的编成主义，以不动产为中心进展登记簿的