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解读《不动产物权登记制度》

不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。[①]它是不动产物权变动的法定公示方法，也是不动产物权获得法律成认与爱护的根本依据。王利明教师从不动产登记制度的历史沿革、登记制度的功能、登记的公信力、登记的效力和登记的恳求权等方面全面论述了中国不动产登记制度及其完善,认为公示制度是中国物权法中的重要制度,而不动产登记制度是其中最重要的制度[②]。因此，不动产登记制度的完善对维护安全有序、公正高效的不动产交易具有举足轻重的意义。长期以来，我国将不动产登记视为行政治理手段，有关不动产登记的法律制度不但散乱而且多有冲突，不仅不能满意不动产进入市场交易的需要，而且也不能满意物权公示原则和物权交易公正原则对物权交易爱护的需要。近年来,随着我国物权立法进程的加快,制定一部“统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序、统一权属证书”的不动产登记法已提上了立法议程[③]现在施行的《中华人民共和国物权法》虽然明确了国家对不动产实行统一登记的原则，但是至今都没有出台相应的配套制度，随着我国经济社会的不断进展，不动产交易活动也日益频繁。因不动产交易关系到民众的最根本利益，梁慧星教师也指出:无论物权法如何完善,假如没有一个好的登记制度,那你的物权法就不会有好的结果,不会得到切实的实施。[④]因此，健全不动产统一登记制度不仅具有现实意义，而且对进展我国物权法律制度也具有深远的历史意义。

一、不动产登记的性质

不动产登记性质的明确在统一登记机关的建立、司法实践等方面为我们供应了有力的理论支撑。理论界对不动产登记的性质众说纷纭，主要有民事行为说与行政行为说。笔者主见应确定其双重法律属性，即不动产登记行为既具有民事行为属性，同时还具有行政行为属性。

首先，不动产登记行为具有民事行为属性。第一，从启动登记的主体看，除非法律另有规定，不动产登记通常是由物权取得或变动的当事人提出申请，登记机关才能开展登记活动。没有当事人的申请，登记机关不得依职权主动进展登记。申请登记的主体为私法主体。其次，从登记行为在交易过程中的扮演角色来看，不动产登记通常是在合同订立后，当事人为实现合同目的而做出的履行行为，是交易内容的重要组成局部，是物权法公示制度的核心内容。第三，从不动产登记的后果看，《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和毁灭，经依法登记，发生效力”，这种登记后产生的物权取得或变动后果正是一种不折不扣的民事法律后果，不成认登记行为的民事行为属性将会导致法律规律关系的断裂。第四，从登记错误的责任主体看，假如是当事人的缘由致使登记错误的，依《物权法》第21条规定，或者由过错方当事人直接担当赔偿责任，或者由登记机构担当赔偿责任后再向过错方当事人追偿，不动产登记机构因其工作人员过错导致登记错误的除外。当事人或登记机构此时担当的明显是民事赔偿责任。

其次，不动产登记行为具有行政行为属性。第一，从登记机关的性质看，在我国，无论负责土地权利变动的土地治理机关，还是负责房屋权利变动的房屋治理机关，乃至林业主管机关与农业治理机关，都是掌管国家公权力的行政治理机关。涉及不动产纠纷案件的某些当事人主见撤销不动产登记时，往往提起行政诉讼。其次，从登记机关的职责看，我国《物权法》第12条规定，登记机构应当履行以下职责:查验申请人供应的权属证明和其他必要材料;就有关登记事项询问申请人;照实、准时登记有关事项;法律、行政法规规定的其他职责;申请登记的不动产的有关状况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。以上登记机关的职责都是以维护不动产登记的公信力和爱护交易安全为目的，这正是国家公权力机关应当并且能够担当的重任。第三，从登记机关担当责任的性质上看，登记机关在职权范围内未履行职责或超越职责范围的，可能导致行政诉讼，即登记机构可能因登记错误而担当国家赔偿责任。从我国有关不动产登记的现行法律制度来看,登记完全是一种针对不动产的行政治理行为,而与物权变动的公示公信宗旨关系不大。

二、当前不动产登记制度存在的主要问题

1、不动产登记的法律标准不统一

我国调整不动产登记的相关规定,散见于若干详细的法律法规中,包括全国人大制定的法律、国务院制定的行政法规及各个部委公布的部门规章。如工商部门对不动产抵押权进展登记依据《中华人民共和国担保法》;国土资源部门对土地进展登记则依据的是《中华人民共和国土地治理法》,此法第十一条