资产评估学上册.ppt

**直接比较法其公式：资产评估值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）此方法仅适用于评估对象与参照物仅存在交易条件差异的情况。例：甲企业与乙企业进行联营，甲企业投入专用设备一台，预计使用年限为15年，已使用年限8年。以调查，目前同样设备的全新现行市价为120000元，预计净残值为12000元。则专用设备的现行市价为：120000-（120000-12000）×8/15=62400（元）**直接比较法功能价值类比法：指以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间仅存在功能差异，通过调整两者功能差异估算资产价值的方法。A、如果资产的功能与价值之间仅存在线性关系：可运用生产能力比例法：资产的评估值=参照物成交价×（评估对象生产能力/参照物生产能力）**例：某被评估资产年生产能力为900吨，参照物资产的年生产能力为1200吨，评估时点参照物资产市场价格为100万元，由此确定被评估资产价值为：100×900/1200=75（万元）B：如果资产的功能与价值之间存在指数关系：可运用规模经济效益指数法：资产评估值=参照物成交价×（评估对象生产能力/参照物生产能力）X为规模经济效益指数直接比较法**直接比较法例：某被评估资产年生产能力为90吨，参照物资产的年生产能力为120吨，评估时点参照物资产的市场价格为10万元，该类资产的规模经济效益指数为0.6。由此确定被评估资产价值：10×（90/120）=8。41万元。价格指数法：指以参照物成交价为基础，考虑参照物成交日期与被评估资产评估基准日的时间间隔对资产价值的影响，利用物价变动指数调整参照物成交价从而得到评估对象评估值的方法。**直接比较法此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间差异且时间差异不能过长的情况。成新率价格调整法：指以参照物成交价为基础，考虑到参照物与评估对象之间仅存在新旧程度上的差异，通过成新率调整估算被评估对象价值的一种方法。资产评估值=参照物成交价×（评估对象成新率/参照物成新率）成新率通常按使用年限计算。该法只适用于评估对象与参照物之间仅存在新旧程度差异的情况。**2、类比调整法是市场法中最基本的评估方法。该方法不同于直接比较法；它不要求参照物与评估对象之间必须一样或基本一样；只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或类似，通过对比分析参照物和成交价格之间的差异，就能够在参照物成交价格的基础上确定评估对象的评估值。常用的方法有：**类比调整法或资产评估值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值等。资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×交易情况修正系数×时间差异修正系数等市场售价类比法：指以参照物成交价格为基础，考虑评估对象与参照物在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。**类比调整法例：某商业用房，面积为800平方米，现因企业联营，需要进行评估，评估基本准日为2009年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到了3个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体数据如下表：**类比调整法参照物ABC交易单价5000元/㎡5960元/㎡5918元/㎡成交日期2009年6月2009年9月2009年10月区域条件比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产好交易情况正常高于市价4%正常**类比调整法被评估商业用房与参照物商业用房结构相似，新旧程度相似，故无需对功能因素和参照物因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，3个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域条件好，综合评分分别为107、110、108。当时房产月上涨率为4%。对参照物成交价格进行差异因素的调整如下表：**类比调整法参照物ABC交易单价5000元/㎡5960元/㎡5918元/㎡时间因素修正117/100104/100100/100区域因素修正100/107100/110100/108交易情况修正100/100100/104100/100修正后价格5467元/㎡5418元/㎡5480元/㎡**类比调整法被评估资产单价=（5467+5418+5480）/3=5455（元/㎡）被评估资产总价=5455×800=4364000（元）成本市价法：是指以评估对象现行合理成本为基础，利用参照物成交市价比率来确定评估对象价值的方法。资产评估值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格/参照物现行合理成本）**类比调整法资产评估值=评估对象收益额×参照物市盈率例：某被评估企业的年净利润为