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第四章零售商业物业管理;第一节概述

一、零售商业物业概念

原意：为各类物品零售提供空间场所的物业。

现在：销售物品、服务为主的多功能物业。;二、零售商业物业的类型

按产权性质分有：

（１）即时转移产权型（先售后赎）

经营上称为投资保本型

（２）分散产权型

大型物业分开拆散出售（可以反租）

（３）统一产权型

一个企业（或业主）拥有一个大型商业物业产权;按规模和辐射范围分为：

社区型、片区型、区域型、城市中心型

按结构分：敞开式的市场和广场型

封闭的购物中心型

按出售商品类别分：专业型和综合型

按功能分：综合性的专业购物中心型

商住两用型

零售商业发展动态：从传统的百货商店，向多业态、综合性、大型化、时尚性、智能化等方向转化、发展。;三、零售商业物业运作的主要理论

1．中心地理论

消费者单一目的购物不会选择离家较远的地段（购物效用最大化）。

一次购物能买回多种不同商品可以吸引购物者远行。;2．同类零售店聚集理论

降低价格不会引发垄断

消费者同时注重商品质量、特色、品牌、销售服务方式等因素

消费者多有货比三家的购物心理，比较选择能降低不确定性

规划良好的零售商业物业可以协调零售店组合，能实现聚集效应

实践经验：

●较低档次商品零售店限制在一家（不至于产生正面价格竞争）

●高档商品零售店需引入较多同类店;3．需求外部效应理论

主力店产生需求外部效应，为小零售店带来客流

选好品牌、信誉、档次、服务质量俱佳主力店至关重要

可以给主力店较大租金折扣优惠;应用：

将主力店安排在物业内主要通道的两端，两侧布置小的专卖店

尽量避免死胡同式通道设计

将各类服务店尽量安置在中心或侧面靠近出入口的地方

干洗店和宠物店尽量远离餐厅和快餐店

楼梯转角和中庭附近空余位置出租给临时摊位（让其试用）;

第二节购物中心及其管理

;一、购物中心的概念;定义的属性可以归纳为五个基本要素：;购物中心的大小和定位一般由该中心所服务的商圈市场特点来决定。

根据选址和商圈不同，购物中心可分为：近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。

美国将其分为3种形态：

摩尔、户外中心、混合型中心。;第一个购物中心建成于20世纪初的马里兰州巴尔的摩市中心以北9km的郊区，由6家商店组成。

第一个购物商城SouthdaleMall建成于1956年的明尼阿波利斯城（Minneapolis），有两家百货商店共同开发建设。

;二、购物中心的建筑特征和特点

购物中心表现为以下三个特征：

1.商业空间步行化

2.商业空间室内化

3.公共空间社会化;购物中心具有以下特点:

;三、购物中心的本质特点

购物中心的本质特点：统一管理和分散经营的管理方式。

购物中心在规划、建设、开发和管理经营方面具有统一性的特点。

与集贸市场相比，购物中心的管理模式最为有效，既能让承租户之间相互促进，又能防止不良竞争，并获得共同利益。;

四、购物中心的市场特征及其管理模式

购物中心的市场特征：

1.有计划聚集的统一性

2.采用集中管理与分散经营相结合的先进管理方式

3.功能复杂多样，规模巨大;购物中心的管理模式

1.开发商自行管理

2.国外管理机构参与合作管理

3.专业的物业管理公司进行市场管理

4.主要承租者进行经营同时开展管理;第三节零售商业物业的管理;一、大型购物中心的管理

（一）开业前期的管理

1.购物中心的经济决算

进行各种投入成本（费用）、收入对比分析。

2.招商和承租户选择

承租户的选择要保证租金的来源。

需要保证购物中心商品种类的完整性。

需要保证购物中心经营项目的多样性和综合性。

3.承租户租金确定

不同楼层、位置、大小、经营品种、业态、品牌、租期，租金不同;(二)开业阶段管理

1.做好营销宣传

2.做好开业组织

3.做到开业率高

4.做好开业的现场环境管理

（包括信息导视管理）;(三)经营阶段的管理

四方面主要工作：

承租商的优化管理

促销推广

服务管理

日常物业管理。;二、其他零售物业的管理

(一)大型百货商店的物业管理