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2025年城市更新市场调研报告

一、概述

(1)2025年，我国城市更新市场迎来新的发展机遇。随着城市化进程的加快，越来越多的城市开始关注老旧城区的改造与更新，以提升城市品质和居民生活满意度。据最新数据显示，2025年城市更新市场规模预计将达到1.5万亿元，同比增长20%以上。以北京市为例，近年来，北京市积极推进老旧小区改造，截至2024年底，已完成改造老旧小区近2000个，受益居民超过100万户。

(2)城市更新市场的发展离不开政策支持。近年来，国家层面出台了一系列政策，如《关于推进城市更新工作的指导意见》等，为城市更新提供了强有力的政策保障。同时，地方政府也积极响应，纷纷出台配套政策，鼓励社会资本参与城市更新项目。例如，上海市在2025年推出了《上海市城市更新条例》，明确提出要加大对城市更新项目的资金支持力度，鼓励社会资本参与。

(3)在市场参与主体方面，城市更新市场呈现出多元化发展趋势。除了传统的房地产企业外，越来越多的金融机构、投资机构、国有企业等纷纷进入城市更新领域。以万科为例，万科集团在2025年积极参与城市更新项目，投资总额超过500亿元，涉及城市更新项目超过100个。此外，政府引导基金、产业基金等也纷纷设立，为城市更新项目提供资金支持。

二、市场背景及发展态势

(1)2025年，我国城市更新市场处于快速发展阶段，这一趋势得益于国家政策的支持和城市化进程的推进。近年来，我国城市化率已超过60%，大量老旧城区面临着基础设施老化、功能布局不合理等问题。根据《中国城市更新市场研究报告》显示，2025年城市更新市场规模预计将达到1.5万亿元，较2024年增长约20%。其中，住宅类更新项目占比最高，达到45%，商业和公共设施类更新项目占比分别为30%和25%。例如，广州市在2025年启动了“三旧”改造（旧城镇、旧厂房、旧村庄）项目，预计总投资超过1000亿元。

(2)政策层面，国家陆续出台了一系列政策文件，旨在推动城市更新工作。2025年，住房和城乡建设部发布了《关于推进城市更新工作的指导意见》，明确了城市更新的目标、任务和保障措施。此外，地方政府也积极响应，纷纷出台配套政策，如成都市推出的《成都市城市更新条例》和杭州市的《杭州市城市有机更新条例》等。这些政策的出台，为城市更新提供了良好的政策环境。以深圳为例，2025年，深圳市城市更新局发布了《深圳市城市更新实施条例》，明确要求城市更新项目必须符合城市规划和产业发展需求。

(3)在市场发展态势方面，城市更新市场呈现出以下特点：一是市场参与主体多元化，除了传统的房地产开发企业外，金融机构、投资机构、国有企业等纷纷加入，共同推动城市更新项目。二是技术手段创新，借助大数据、人工智能、物联网等技术，城市更新项目在规划设计、施工建设、运营管理等方面实现智能化、精细化。三是城市更新项目与产业融合发展，通过引入新兴产业，提升城市功能，增强城市竞争力。例如，杭州市在2025年推出的“西湖区城市更新项目”，将城市更新与文创产业相结合，打造了集居住、办公、休闲于一体的新型城市综合体。

三、市场细分及主要参与者

(1)城市更新市场细分可从多个维度进行，主要包括住宅类更新、商业类更新、公共设施类更新和产业园区类更新。住宅类更新是城市更新市场的重要组成部分，涉及老旧小区改造、保障性住房建设等。2025年，住宅类更新项目投资额占城市更新总投资的45%左右。以上海市为例，2025年上海市住宅类更新项目投资额达到800亿元，涉及改造老旧小区300多个。商业类更新则侧重于提升商业街区、商圈的活力和品质，如北京三里屯商圈的改造项目，通过引入高端品牌和休闲娱乐设施，实现了商业价值的提升。

(2)在市场参与者方面，城市更新市场呈现出多元化的特点。首先，房地产开发企业是城市更新市场的主要参与者之一，它们凭借丰富的开发经验和资金实力，积极参与各类城市更新项目。例如，万科、保利等大型房企在2025年投资了多个城市更新项目，总投资额超过千亿元。其次，金融机构在城市更新市场中扮演着重要角色，通过提供贷款、融资租赁等方式，为城市更新项目提供资金支持。如中国建设银行推出的“城市更新金融产品”，为城市更新项目提供了多元化的融资渠道。此外，政府及国有企业也是城市更新市场的重要参与者，它们在保障性住房建设、公共设施完善等方面发挥着关键作用。

(3)城市更新市场的参与者还包括设计咨询机构、施工企业、运营管理公司等。设计咨询机构在城市更新项目中负责提供规划设计、技术咨询等服务，如上海建筑设计研究院在2025年参与了多个城市更新项目的规划设计工作。施工企业负责城市更新项目的施工建设，如中建八局、中铁建等大型施工企业在城市更新项目中承担了施工任务。运营管理公司则负责城市更新项目建成后的运营管理，如万达集团旗下