公园商业研究报告.ppt

操作要点策略三公园特色商业立项计划1、针对公园建设投入进行等值价值计算，估测所需置换的土地面积及物业增加面积指标。2、置换的土地面积或者物业增加面积指标，以特色公园商业主题立项（如列入重庆市民俗风情基地、创意文化产业基地等模式），规避招牌挂的影响。3、项目定位应结合重庆发展主题与公园特有价值，切实带动区域发展，提升区域品牌价值，达到或超过政府期望。项目定位研判A项目定位原则B定位原则服务于开发商企业战略，服务于项目报建。前瞻性、高起点，紧密联系时代发展特征。有效延展区域及项目自身优势特征。有助于快速提升项目形象，增强项目辐射范围。服务于开发商企业战略，服务于项目报建有助于快速提升项目形象，增强项目辐射范围。前瞻性、高起点，紧密联系时代发展特征。有效延展区域及项目自身优势特征。定位原则解析，实现特色商业立项报建顺利通过，增加溢价指标的目的。而政府对于民俗文化类项目较感兴趣。开放、融合、生态、健康、快节奏的时代特征，领先的商业发展模式则是借助于公园的休闲LifestyleShoppingPark区域作为不断成熟的城市副中心迫切需要配套商业中心或商业带，而佛教文化、走马镇文化、庙会文化等赋予区域一定的历史文化沉淀。项目并非旅游地产，而品牌提升要求增强项目辐射范围和辐射能力，赋予项目文化价值与内涵，为达成目标带来契机。定位理念选择以民俗、历史风情作为公园商业整体调性。符合生态、健康的时代特征，具有lifestyleShoppingPark模式要素。将区域历史沉淀运用到项目发展中。建筑形态以中式商业街为主，且充分运用公园在商业理念和规划中的作用，发挥“环境、开放、休闲”的景观贡献。业态选择以餐饮为主，带动休闲、娱乐、零售，业态比例定位为6：3：1。030201050406公园商业定位重庆地区首个Lifestyle民俗文化商业街强调定位高度强调特有价值强调业态属性整体定位阐析强调高度及独特性，差异化的定位思路以服务于企业战略强调价值属性，充分运用Lifestylel理念，赋予项目强烈的价值特征强调业态属性，以历史文化为基调，提升整体业态品牌附加值010302LifestyleLifestyleShoppingCenter源起于美国，并在上世纪八、九十年代在欧美得到蓬勃发展。它提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。国际购物中心协会对LifestyleShoppingCenter的定义：“位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、购物等，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。”LifestyleShoppingCenter与零售业更加注重消费体验这一趋势相吻合，将消费者从巨无霸的大盒子中释放出来，在一个开放的环境中完成消费。重庆民俗文化印象陪都文化移民文化佛教文化建筑文化茶艺文化火锅文化……码头文化公园商业研究报告研究过程需要解决的关键问题公园商业发展模式层面本项目该如何结合企业战略，延展适当可行的操作模式以规避政策壁垒？公园商业操作模式层面01公园商业发展模式有哪些，如何深层次的理解公园与商业的依存与互动，公园与商业如何有效融合，商业依托公园发展的溢价机理是什么？目前中国典型的公园商业有哪些，他们分别采用何种发展模式，其成功发展有哪些共性，失败的原因又在哪里？适合于本项目自身的公园商业发展模式是什么，项目又该该采取何种发展战略？公园商业在实际操作中遇到的政策壁垒是什么？规避政策壁垒通常的操作模式是什么？需要解决的关键问题02STEP2STEP1[总体思路]通过对公园商业开发模式的研究，结合成熟案例分析，逐渐解决前述问题，以寻找适合于本项目的公园商业发展战略、开发方向及开发策略。研究思路解析公园商业[何谓公园商业]在经历了个体商业街阶段、名店商业中心阶段、大型仓储超市阶段、SHOPPINGMALL阶段等四个商业发展时期之后，一种更具生命力的世界终极商业形态——公园商业应势而生。与其它传统商业相比，公园商业在吸收SHOPPINGMALL融合购物、餐饮、娱乐等丰富业态的基础之上，将公园风景纳入商业体系中，消费者既能享受到被一线品牌、特色商业所簇拥的购物快感，又可体验到在公园里购物的轻松闲适。[公园商业典型特点]公园商业作为升级的商业发展模式，它提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有