中海地产房地产开发成本控制的几个阶段.ppt

4、地面以上建筑4.3入户门目前来讲一般均价在2,000-3,000元/樘，高档一点的可能一樘门的一套锁都需要1,500元/樘。4.4门窗窗积比，约为0.25-0.3（北方一般在0.25左右）。目前普通型材、粉末喷涂、双玻、较好的五金配件，门窗的平均单价是350元／m2；断桥隔热大约是500元／m2左右，塑钢门窗（双玻）大约在350-400元/m2左右。4.5保温工程每平方米建筑面积的造价在80－100元／m2。4、地面以上建筑4.6外立面装饰一是外立面装饰面积与建筑面积之比，我们称为“墙积比”，普遍的数字是1－1.3；二是装饰的档次，就是用料。4.7栏杆常规来讲栏杆每延米造价约在300-450元/米范围内，而整项栏杆工程的造价摊至建筑面积约为30-40元/m2。4.8大堂装饰中海地产限额设计的档次标准是3,500、2,500、1,500元/m2，此项的单方指标受层数的影响较大，但一般在10-20元/m2，最高不超过25元/m2。4、地面以上建筑4.9公共部位装饰造价水平是50－60元／m2总建筑面积。以公共部位的面积来计，造价水平约为980元／m2。4.10机电合计约为200元／m2以下，不包括特殊地区的采暖、中水等系统。4.11直饮水目前的造价水平每户是1,000－1,500元不等，分摊到总建筑面积里去，相当于10元／m2。房地产开项目成本管理的总思路建立成本管理目标公司成立成本管理小组设计是成本管理的关键严格规范工程分判程度，及早进行招标策划完善设计变更、现场签证程序开源节流，严格控制各项管理费用开支（三）房地产开发项目成本管理的思路三、前期开发成本及控制简述土地费用勘察费用报建费用前期开发成本土地成本管理设计费用管理前期成本分类（一）土地成本管理土地成本（约占项目总成本的20-80%左右均有可能），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。添加标题概念添加标题（二）设计费用管理设计费用（约占项目总成本的1%左右），主要包括了项目开发前期各专项的设计费用，如施工图设计费、环境设计费、装饰设计费等。01概念02（二）设计费用管理对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：（1）无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；（2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；（3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；（4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。（5）对设计费用进行限额控制。（三）对设计费用进行限额控制建筑类型档次设计费限额（元/m2）备注多层中高档/高档60～73超高档次项目设计费可上浮10%中档档次项目设计费可下浮10%小高层、高层中高档/高档65～80超高档次项目设计费可上浮10%中档档次项目设计费可下浮10%联排别墅高档90～110超高档次项目设计费可上浮10%独栋别墅高档/超高档120～130设计费总额超过批复值10%的，地区公司需重新上报审批。（三）对设计费用进行限额控制一方面，合约及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议；另一方面，设计部门自身应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。控制设计的意义四、设计阶段的成本管控房地产项目成本管理的主要过程在于初步设计阶段、采购分包阶段、项目建造施工阶段、竣工结算阶段。成本管理最有效是在初步设计阶段，项目成本确定比重最大的发生在招标阶段，成本管理最复杂、变更工作量最大的发生在项目施工阶段，竣工结算阶段则是确定项目最后收入和成本的阶段。四、设计阶段的工程成本管控设计阶段成本管控开展限额设计，有效控制造价采用合同措施，有效控制造价初步设计阶段的成本管理设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下，由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路，成本控制人员进行经济比较，寻找造价最低的设计方案。多种设计方案经济性比较。推行限额设计（一）初步设计阶段的工程成本控制（一）初步设计阶段的工程成本控制通过设