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项目区位
图则用地
市罗湖01-04号片区[东门
地区]法定图则
图则用地
2问题判断
关键问题一：总体规模的确定
1.基于政策规模预算
（1）密度分区
根据《标准与准则》，在宏观规划的指导下，合理
预测并提出远期城市发展空间密度布局和规划密度
控制要求，将市密度分区分为六个等级。
本次项目位于密度一区，属于城市组团，开发
建设特征为高密度开发。用地性质为二类居住用地。
SITE
《标准与准则》规定，密度一区居住用地基准3.2，
商业用地基准5.4
城市建设用地密度分区图
商业服务业用地地块容积率指引
居住用地地块容积率指引
分级密度分区基准容积率容积率上限
分级密度分区基准容积率容积率上限1密度一区5.4≤15.0
1密度一、二区3.2≤6.02密度二区4.2≤10.0
2密度三区2.8≤5.03密度三区3.2≤8.0
3密度四区2.2≤4.04密度四区2.4≤5.5
4密度五区1.5≤2.55密度五区1.8≤4.2
关键问题一：总体规模的确定
1.基于政策规模预算
居住用地地块规模修正系数
（3）地块容积率：
用地规模＞1时，每增加1公顷
≤0.70.7~11
（1）基础开发量：（公顷）（不足1公顷时按1公顷修正）
考虑两块用地的规模、周边道路、地铁站点等修正系修正系数-0.06-0.030-0.05
数，容积率计算如下：
07-05地块C1规划容积率：周边道路修正系数
FAR=5.4*0.97*1.1*1.2=6.91
地块类别一边临路两边临路三边临路四边临路
07-03地块R2规划容积率：
修正系数0+0.10+0.20+0.30
FAR=3.2*0.94*1.4=4.2
S基准=38546.7㎡地铁站点修正系数
区位距离站点车站综合定位
两块用地平均容积率为：6.47土地移交率为22.6%情况（米）综合枢纽站交通接驳站片区站一般站
为故本项目贡献超故贡献超15%为585.4㎡
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