沈阳阜新兴隆大家庭项目营销执行策划方案.ppt

2025/2/11阜新兴隆大家庭工程营销执行筹划方案谨呈：阜新兴隆宝通房地产开发沈阳博通置业参谋

2报告思维导图目标解析工程分析竞争分析问题界定营销战略营销节奏与费用方案客户策略案例借鉴策略体系价格策略产品策略推广、展示策略销售策略客户分析

3目标解析确保工程启动取得系统成功，公寓及商铺产品快速销售2021年底前，实现推出产品80%以上去化率建立本工程在区域市场中的首席综合体形象地位确保工程可持续提升价值，实现工程利润最大化直接目标兴隆宝通地产品牌建设的里程碑，城市价值的缔造者探索符合企业土地储藏的可复制开发模式及产品系列长远目标终极目标

4达成目标的衡量标准工程公寓共2栋，总共899套；商场出售小铺位局部约5000平方米公寓局部总建筑面积44829平，户均面积49.8平2021年营销绩效衡量指标：绩效指标达成标准完成时间销售业绩公寓产品实现80%以上销售，商场部分实现60%以上销售（公寓899套，销化700套以上）2013年12月底均价指标保证项目公寓部分6500元/平方米的均价（含装修），商场部分5.2万元/平方米的均价(按常规50%公摊预计)。2013年12月底

5目标解析工程分析竞争分析问题界定营销战略营销节奏与费用方案客户策略案例借鉴策略体系价格策略产品策略推广、展示策略销售策略客户分析

6工程区位分析中华路解放大街兴隆百货大润发（在建）工人文化宫新天地大厦本案工程位于阜新市规划的四大商圈——解放广场商圈的核心位置，是阜新市最繁华区域，配套完善，商业气息浓厚。解放广场

7工程规模分析兴隆百货B座A座商场连廊占地面积：9097㎡总建面积：16.5万㎡商场面积：5.53万㎡公寓面积：4.4829万㎡住宅面积：4.03万㎡容积率：10.15绿化率：25%建筑概况：A、B两栋楼为地上27层、地下2层的高层建筑，1~5层为商场，6~27层为公寓；中部商场为7层建筑，1~5层为商场，6~7层为办公区；中间连廊与兴隆百货相连；建筑外立面为现代简约风格；工程整体规模小，居住密度大，包含的物业形态多，商业、公寓与普通住宅等。

8工程规划分析典型的以商用为主、自用为辅的规划设计，商业、公寓临中华路主干道而建，商业气氛强；普通住宅距主干道远，私密性好。公寓和商场入口均临街设计，货用出口在工程西侧B座楼下，地下停车场入口在工程北侧。3层连廊与兴隆百货相连，建成后兴隆百货的庞大客流量将与二期商场共享。商场入口公寓入口公寓入口地下车库入口地下车库入口货物入口住宅入口住宅入口园区实现了人车分流；公寓与普通住宅生活区域也进行了明显划分；还考虑到了货运出口，规划较合理。

9工程产品分析公寓产品户型设计较为紧凑，面积区间37.09㎡~83.82㎡，公摊大，套内面积小。三分之二的产品存在朝向问题，而且楼层密度大。公寓产品共计899户；A座呈“1〞字形，共359户；B座呈“L〞形，共540户。面积区间户数占比30~50㎡67875%50~70㎡16118%70㎡以上607%总计899100%A座B座

10户型总体上为典型的公寓式单间设计，每户有独立卫生间，卧室客厅一体；A栋户型方正，南北两侧排布，“一〞字走廊，一层18户，面积差距不大，四部电梯；B座有局部异形户型，四个朝向均有，一层27户，布局密度大，六部电梯。工程产品分析A座户型产品多为正南正北的单向采光户型，南向临街，噪音污染较大；北向朝园区内街；除局部边户外每户均有两个窗户，可保证大面积采光，销售难度不大。

11工程产品分析B座产品四个朝向均有，东侧产品为异形结构，空间利用率相对较低，会有一定的去化难度；B13户型为暗室，虽然设计了采光天井，但根本起不到采光作用，这种户型去化难度最大。

12工程现状分析工程目前施工进度已到达地上2层，外围有围挡，表现阜新兴隆大家庭CBD公园的整体形象，还有各地兴隆组织的商业活动表现。没有具体的产品信息释放，前期没有明确宣传点。

13工程SWOT分析S〔优势〕1.兴隆的品牌实力增加购置者信心；2.工程位于阜新市“地眼〞位置，升值潜力大，自带商业，满足日常生活所需；3.区域内唯一精装公寓产品，无直接竞争对手；4.已有工程形象，施工到地上二层；5.完善的配套设施，商场、医院、超市等环伺周边。W〔劣势〕1.户型较为单一，且面积小，密度大，不符合当地居住习惯〔100平左右为当地主力产品〕；2.大局部户型朝向不好，且南向产品紧邻主干道，噪音、污染较大；3.公摊面积到达26%，会产生一定的销售抗性；4.园区入口较多且临街，业主隐私、平安受质疑；5.核心商圈，停车困难。T〔威胁〕1.区域内商业产品供给量很大，各楼盘推出的门市产品、解放广场的地下小面积档口会分流局部客群；2.购房者对公寓的理解较差，