长沙德思勤城市广场可研报告(长沙分行发).docVIP

因城市而流传因中心而辉煌——长沙红星商圈核心工程·湘府大都会可行性报告

因城市而流传因中心而辉煌

——长沙红星商圈核心工程·湘府大都会可行性报告

中国

中国·长沙

2010年03月

长沙德思勤城市广场工程概况

工程位置

工程基地位于长沙市湘府路与韶山路交界处西北、东北两个角，该区域处于长沙、株洲、湘潭三市融城核心区，是红星商圈的主要构成局部及未来物业升级的主要空间，是政府重点建设的区域之一。

工程南边为融城花园五星酒店、农博中心和红星美凯龙家居市场，东南面为红星专业市场群，东面为建材、家装专业市场，北面为小山丘及3所高校。在工程3公里

植物园专业市场群工程位置

植物园

专业市场群

工程规划指标

工程技术指标及分期开发

工程一期由A、B两地块组成，其中A地块总占地面积为36451.09㎡，净用地面积为32616.67㎡，A地块容积率4.0，B地块总占地面积为79736.34㎡，净用地面积为53829.00㎡，容积率5.2，工程一期总建筑面积410377.48㎡，工程共分三阶段进行开发。

长沙德思勤城市广场工程分期开发

分期

工程

可售面积㎡〕

开工时间

销售时间

一期

第一阶段

精装公寓

59688.51

高级公寓

52186.67

A地块商铺

18591.50

地下车库(个)

750

小计

130466.68

第二阶段

产权式酒店

44580

酒店式公寓

129060.556

B地块步行街商铺

18000

第三阶段

MALL商业

60000

MALL商铺

20000

酒店商铺

6700

地下车库(个)

1750

小计

278340.556

合计

408807.24

－

－

整个一期工程开发周期预计从2010年第二季度开始，2012年末结束，共3年。

投资估算与资金筹措

工程总投资额

工程一期的总投资额为228,442.53万元。

工程资金筹措

工程资金构成

序号

项目

资金(万元)

比例

1

自有资金

79,954.89

35%

2

银行融资

40,000.00

18%

3

销售收入资金

108,487.64

47%

4

总投资

228,442.53

100.0%

工程开发资金来源于企业自有资金，按最近开发企业条件不少于总投资的35%，其余局部来自于银行贷款、工程销售回款。

工程综合评价结论

工程有助于提升企业品牌;

工程具有良好的社会效应;

工程经济收益良好.

工程不仅具有良好的社会效应，同时也具有良好的经济效益：

一期工程损益表

序号

项目

指标

单位

1

占地面积

86,143.70

㎡

2

总建筑面积

408,807.24

㎡

3

工程总投资

228,443

万元

4

工程销售收入

420,170

万元

5

利润总额

191,727

万元

6

税后利润

143,796

万元

7

投资利润率〔税前〕

27.98%

8

投资净利润率〔税后〕

20.98%

9

贷款归还期

2.00

年

综上所述，工程社会效益和经济效益良好，开发机遇也比拟理想，工程可行。

长沙德思勤城市广场工程区域分析

工程区位环境分析

珠三角经济圈长三角经济圈中部经济圈

珠三角经济圈

长三角经济圈

中部经济圈

长沙是在中国长三角经济圈、珠三角经济圈及中部经济圈三大经济圈交汇地带，是三足鼎立的枢纽中心，具有巨大的经济开展潜力。而根据长沙市“十一五”建设规划，长沙城市重心将向南移，省政府南迁，与南部株洲、湘潭两市相照应，逐步形成“长株潭”城市群。

“长株潭”融城规划的实施，德思勤城市广场将处于未来长沙核心地带，工程与新省政府及天心区政府形成的政务区、办公商务区不远，且周边高等院校聚集形成的文化教育气氛浓厚；因此，以湘府路由西向东将形成未来城市的商务办公带、文化休闲带及本工程所在的会展经济产业带。

城市南部

城市南部组团

城市东部组团

城市西部组团

工程地处未来城市中心组团

新南城区属于长沙市“十一五”规划中五个重点开发区域之一，此区域主要以复合型的城市商务副中心为定位，加大根底设施和精品工程开发建设力度，快速有序地拓展开发区域，加快人流、物流、商流的聚集，加速与株洲、湘潭相向开展。

环保工业园国际会展中心

环保工业园

国际会展中心

工程交通环境

省政府

省政府3公里

机场20公里

市中心3公里

汽车站2公里

武广高铁3公里

工程交通便捷，到机场约20公里，到长沙市中心及新省政府都仅3公里，汽车站约2公里，会展中心近在咫尺，交通通达性较好。

同时工程由于具有商业、金融商务办公、文化休闲及会展经济概念而具有巨大的升值潜力。

区域现状及人口构成

新井片分区现状为城郊结合部，城市开展的热点区域；总人口15.96万人，其中非农业人口12.64万人(含高校学生4.5万人)，农业人口3.32万；规划城市建设用地4