物业管理的20个常见问题.ppt

保安履行职务造成人身伤害，如何认定刑事及民事法律责任？《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第36条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”----民事、行政、刑事责任一般物业管理公司的免责事由主要有：不可抗力；业主之故意；物业本身之性质；损害系业主之同伴、探望者或业主接纳同住之人(内部第三人)所为。保安民事民事违约责任的构成要件法定或约定义务1违法行为2因果关系3损害结果4工作期间的责任：物业管理公司5铐人10分钟，赔偿3000元67名保安围殴小偷致死某年3月中，杨×荣等3人在东莞市中堂镇港×五金厂行窃时，被正在值班的保安发现。随即该厂的曾×文等7名保安将杨×荣截住，并进行围殴，将杨×荣打成重伤，送医院后不治身亡。事件发生后，由于曾×文等7名保安没有将小偷扭送公安机关依法处理，而是将其活活打死，已触犯刑律，被东莞市中级人民法院分别判处4~6年不等的有期徒刑。据法官介绍，根据目前的法律规定，抓到小偷时，应及时移交公安机关处理，不能对小偷动用私刑，更不能打死了事，否则就触犯了刑法，将受到法律制裁。17、拾得遗失物如何处理？0102《物权法》第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。第一百零八条善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。大家关心的20个问题1、新业主是否应当承担老业主拖欠的物业管理费？2、业主房产抵押、查封后，其物业管理权利是否受到限制？3、被查封、抵押、拍卖房产的管理费由谁来承担？4、保安员查验来访人员的身份证件是否合法？5、物业管理公司制定的放行条制度是否合法？6、如何认识委托停水、停电行为的法律效力？7、业主封闭阳台是否违法？8、如何处理相邻漏水纠纷？9、小区停车场、车位的产权及收益归谁所有？10、如何认定小区道路、绿地的产权归属？11、如何认定屋顶平台的产权及收益归属？12、如何认定建筑物架空层的产权及收益归属？13、建筑物外墙面及电梯广告权益归谁所有？14、如何认定住宅小区会所的产权归属及利用？15、业主的财物被盗，物业公司是否承担赔偿责任？16、保安履行职务造成人身伤害，如何认定刑事及民事法律责任？17、拾得遗失物如何处理？18、如何处理相邻流水、排水关系？19、如何处理住宅区噪声、污染的相邻关系？20、如何规范维修资金的筹集、使用与管理？新业主是否应当承担老业主拖欠的物业管理费？不应当。老业主与管理公司签订的合同，根据合同法的原则，合同当事人一方违约，另一方只能向违约方主张权利，对第三人无法律约束力有人根据建筑物区分所有权转移,新业主应继受相应权利与义务为由,认为新业主要承担12业主房产抵押、查封后，其物业管理权利是否受到限制？不受限制。《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在房屋权属证书没有变更前，原业主仍是房屋的所有人。?被查封、抵押、拍卖房产的管理费由谁来承担？被查封、抵押、拍卖房产的管理费，以房屋权属证书变更的时间划分由谁来承担。?0102不合法。《中华人民共和国居民身份证法》第十四条有下列情形之一的，公民应当出示居民身份证证明身份：?

??（一）常住户口登记项目变更；?

??（二）兵役登记；?

??（三）婚姻登记、收养登记；?

??（四）申请办理出境手续；?

??（五）法律、行政法规规定需要用居民身份证证明身份的其他情形。?

??依照本法规定未取得居民身份证的公民，从事前款规定的有关活动，可以使用符合国家规定的其他证明方式证明身份。?

??第十五条人民警察依法执行职务，遇有下列情形之一的，经出示执法证件，可以查验居民身份证：?

??（一）对有违法犯罪嫌疑的人员，需要查明身份的；?

??（二）依法实施现场管制时，需要查明有关人员身份的；?

??（三）发生严重危害社会