物业管理的基本制度.pptVIP

《条例》要求，建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承当的责任等事项依法作出约定。业主临时公约的概念010201业主临时公约业主临时公约的制定业主临时公约制定的主体业主临时公约一般由建设单位在出售物业之前预先制定的，只是因为建设单位在物业销售之前是物业的唯一业主。业主临时公约制定的时间《条例》规定建设单位制定业主临时公约的时间为物业销售之前。建设单位不得侵害物业买受人的义务。建设单位对物业临时公约的说明义务。物业买受人对业主临时公约承诺的义务。相关主体的法律义务***业主临时公约的内容***物业的自然情况与权属情况物业的自然情况物业权属情况业主使用物业应当遵守的规则遵守相邻权规定遵守房屋装饰装修规定共用部位公用设施设备的使用规定使用物业的禁止性规定物业维修养护中业主应当相互配合与协助涉及公共利益与公共安全的物业维修养护保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理维修养护物业应当遵守的规则利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定03业主承诺按时足额缴纳物业服务费用02全体业主授予物业管理企业行使的管理权利01涉及业主共同利益的事项5.违约责任***主要应规定以下内容：（1）业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼（2）业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。（3）建设单位未能履行临时公约约定义务，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据临时公约向人民法院提起诉讼。第三节前期物业管理招投标制度前期物业管理招标投标的概念前期物业管理招标投标的概念、意义和原则物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。2.前期物业管理招标投标的意义**3.前期物业管理招投标的原则**招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”得原则4.前期物业管理招投标的强制性规定***《条例》特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业。而非住宅物业是否以投标方式选聘物业管理企业，目前不做强制性要求。投标人少于3个的，由于缺乏足够的竞标，进行招投标的意义不大，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业。12招标原则与招标形式前期物业管理项目招标规则不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人不得对潜在投标人实行歧视待遇不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。招标原则公开招标公开招标要求招标人在公共媒介上发布招标公告，例如在报纸、广播、电视、网站上发布公告，邀请不特定的物业管理企业参加投标。邀请招标邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择得向物业管理企业发出投标邀请书，邀请特定物业管理企业参加投标，主要适用于物业管理有特定要求的物业管理项目。招标形式招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。从事物业管理的招标代理机构应当具备下列条件：有从事招标代理业务的营业场所和相应资金有能够编制招标文件和组织评标的效用专业力量由房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家名册招标代理机构（二）招标文件的编制与招标项目备案1.招标文件的编制*（1）招标人及招标项目简介：包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；（2）物业管理服务内容及要求：包括物业服务项目、服务内容和应当达到的标准等；（3）对投标人及投标书的要求：包括投标人资格、投标书形式、主要内容等；（4）评标标准和评标方法（5）招标活动方案：包括招标组织机构情况，开标时间和地点等（6）物业服务合同的签订说明（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容招标项目备案备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；招标公告或者招标邀请书；招标文件；法律、法规规定的其他材料招标程序规则（三）招标程序规则1.招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截至之日止，最短不得少于20日2.招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截至时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。