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老旧小区改造情况调研报告

随着城市化进程和水平的不断提高，城市中各种新建筑、新小区不断涌现，高楼林立、设施齐全、管理规范的现代化小区与低矮破旧、配套缺失、混乱无序的城市老旧小区形成鲜明对照。城市老旧小区问题的长期存在，有其早期建设标准低的历史原因，也有缺少管理运营的现实问题，成为城市建设管理的薄弱环节，由此引发的社会矛盾层出不穷。

XX年，XX街道在前期工作的基础上，探索将小区党建和老旧小区改造协调推进的工作思路，根据工作实际，相继实施了多项关于老旧小区综合整治的措施和计划，累计投资1200万元，先后对平安里、XX苑等老旧小区进行环境综合整治和功能提升改造，改造涉及居民3000户，彻底改变了这些老旧小区脏、乱、差的状况，城市环境面貌、群众居住生活质量得到了有效改善。这些成绩得来不易，恰恰是这些得来不易的成果，体现了政府通过实干建立了有效的工作机制和与群众之间的深厚真情。

一、老旧小区现状的成因探析

老旧小区多集中于人口相对密集的城市老城区，以XX街道为例，在推进现代化城市建设中，既是全区老旧小区改造的主战场，同时也担负着“建设中部商贸新城”的重任。在加快实现城区面貌提升的工作中，一些老旧小区的规划与管理问题日益引起街道党工委、办事处的关注。辖区老旧小区多为上世纪九十年代前后建成，由于规划设计的先天不足和小区管理的缺失，大多数老旧小区管理不到位，存在环境脏乱差、建筑老化、私搭乱建、基础设施缺乏等问题，不仅影响到了居民的生活质量，也不利于城市形象和城市改造的宏观发展。为更好地推进改造工作，XX街道先期组织开展对辖区老旧小区基本情况进行了摸底调查，为制定改造计划提供准确、翔实的依据。就成因看突出体现在三个方面。

一是规划设计先天不足。许多老旧小区由于修建时间早，建设标准相对现代化水平低，硬件设施不足，配套不到位，形成明显的历史欠账。二是基础设施老化失修严重。以前住宅建设一直重建设轻管理，缺乏必要的物业服务，造成设施老化不配套及管理不规范。大部分老旧小区缺少物业用房和垃圾中转、厕所等公共设施；地下管网大都年久失修，排污能力较差，路面损坏严重；存在房顶漏水、外墙皮剥落、雨排沟淤积等诸多难点难题，影响居民正常生活，也存在很大的危险隐患。三是物业缴费意识淡漠。大多老旧小区没有物业公司服务，处于无人管理的状态。即便是有物业服务的老旧小区，居民缴纳物业费的意识淡薄，导致物业公司无法正常运营，物业服务有心无力，致使部分交纳了物业费的业主权益受到侵害，对物业公司失去信心，形成恶性循环。这样的客观条件使老旧小区的物业管理成为难题，没有物业公司愿意接管。

二、老旧小区改造的困境探究

老旧小区改造是一个系统工程，涉及老百姓的切身利益，需要辖区群众与相关职能机构的广泛配合才能达到综合整治的最佳效果。自老旧小区改造工程提上议程，XX街道工委、办事处就立足于打破问题瓶颈，从制约小区改造和后期管理维护的资金投入、群众认同、长效机制及管理监督等关键环节突破，为今后小区改造提供了最为基本的原则架构。一是群众工作怎么做？老旧小区改造是一项民生工程，工程实施更有把好事办好。这就需要突出居民参与主体作用，充分征求居民的意愿，确保居民在整治改造中的“知情权、参与权、选择权、监督权”。二是改造资金哪里来？老旧小区综合整治任务重，改造资金需求量大。资金的投入既包括前期改造的需要，又要考虑到后期维护资金，通过小区居民单渠道筹集难度很大，全部由政府埋单财政压力较大。针对此问题，XX街道另辟蹊径，按照“政府引导、社会参与、市场运作”的原则，以物业代管权的有偿转让筹集小区改造启动资金，形成物业公司与业主共同投入小区环境改造的新模式，有效解决了资金难题。同时，从居民实际生活需求出发，优化方案设计，确保以较小的投入取得最优的效果。三是长效机制怎么办？老旧小区的多数居民无物业管理交费意识，改造后的管理难度很大，落实好老旧小区改造后的长效管理，巩固和保持改造成果是题中之意。四是物业公司怎么管？针对以前有些物业公司，无视居民、业主提出的合理要求，对居民的诉求搪塞敷衍，不予解决，进而造成物业服务恶性循环的实际，着手建立完善物业服务监督考核及进退机制。

三、老旧小区改造的初步实践与成效

（一）把汇集民意放在改造工作的第一位。充分尊重居民意愿，这是改善群众居住环境的出发点和落脚点。街道通过加强宣传和舆论引导，向房屋产权单位、机构、个人等宣传好老旧小区综合改造工作的重要意义，鼓励和引导居民群众积极参与，争取更广泛的支持配合。为让整治方案做到因地制宜、让群众满意，工作人员通过上门走访、发布社区公告，了解居民整治需求，多次调整和优化，确保整治方案科学性、合理性。同时，在项目现场设置标识牌，公示建设、设计、施工、监理单位和负责人，主动接受社会和舆论监督。

（二）以“党建带城建”在小区内部建