物业设施设备维修保养计划.pptVIP

物业设施设备维修保养计划物业设施设备维修保养计划是针对物业（包括房屋及设施设备）在使用过程中发生的松动、污染、泄露、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障、缺陷，需要进行养护、修理而制定的维修保养计划，它主要包括年计划、季计划和月计划三大类。通过有计划的维修保养，可以保证房屋以及附属设施设备始终处于良好的技术状态，维持正常的使用功能，最大限度的满足用户需求；同时还可以降低故障、杜绝事故的发生，有效地延长物业使用寿命，降低物业寿命周期费用，促进物业保值增值，为业主创造价值，为企业赢得效益和品牌。物业设施设备维修保养要始终坚持“预防为主、养修结合、主动保养、适时修理”的方针，即：在做好房屋与设施设备日常养护（主要是6S）的基础上，有计划的对其进行科学合理的维修保养，对房屋和设施设备进行清扫、检查、润滑、紧固、调整、防腐、油漆、保温，保证设备始终处于良好的技术状态，提高设备和系统的运行效率，减少设备故障，避免设备事故，保证用户需求；同时降低设备耗能，减少环境污染，延长设备大、中修间隔期或取消设备大修，从而延长设备的有效使用寿命，降低设备寿命周期费用，最终达到促进物业保值增值的目的。设备的修理，是根据企业的性质、设备特点及设备在使用中所起的作用，选择适当的维修方式，适当的修理周期或时机，采用新工艺、新技术、新材料和科学方法，以提高维修质量，减少停机时间，降低维修费用，达到适时有效、低成本的目的。四.房屋及设施设备维修保养计划管理的范围和内容按照《物业服务合同》双方约定的管理范围和内容，包括建筑物、构筑物主体及附属设施设备，主要是：房屋的结构部分：基础、墙、梁、柱、楼板、地面、屋面、楼梯等；0102房屋的装饰部分：门窗、楼梯扶手、内外装饰等；01共用设施设备：变配电、动力、照明、电梯、给排水、暖通空调、消防、安防、车场设备等；02共用配套设施：道路、场地、健身器材、围栏、标识等。03五.设施设备维修保养计划的制订设施设备维修保养的方式与类别维修方式设备维修方式具有维修策略的含义。现代设备管理强调对各类设备采用不同的维修方式，就是强调设备维修应遵循设备物质运动的客观规律，在保证使用的前提下，合理利用维修资源，达到寿命周期费用最经济的目的。（1）事后维修：事后维修就是对一些设备，不将其列入预防性维修计划，发生故障后或性能、精度降低到不能满足使用要求时再进行修理，即“坏了再修”。这种维修方式可以发挥主要零部件的最大寿命，使维修经济性好。作为一种维修策略，不同于传统的坏了再修。12543它不适用于对使用影响较大的设备，而适用于下列设备：对故障停机不会影响正常使用的设备；利用率低或有备用的设备；修理技术不复杂又能提供备件的设备。如：空调系统和给排水系统中所用的“一运两备（或多备）”的水泵等设备。12345（2）预防维修：对重点和主要设备进行预防维修，是贯彻设备维修“预防为主”方针的重要工作，主要采取两种方式：一是定期维修：是在规定时间的基础上执行预防维修活动，具有周期性特点。二是状态监测维修：是以设备技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式。为防止设备性能、精度劣化或为了降低设备故障率，按事先规定的修理计划和技术要求进行的修理活动，称为预防维修。是为消除设备先天性缺陷或频发故障，对设备局部结构或零件设计加以改进，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性措施的维修方式。2、修理类别01主要有：大修、中修、项修、保养等。02大修：大修是设备基准零件磨损严重，主要精度、性能大部分丧失，必须进行全面修理，才能恢复其效能时使用的一种修理方式。设备大修的内容包括：对设备进行全部解体、清洗，修理基准件,更换或修复磨损件；全部研刮或磨削导轨面；修理、调整设备的电气系统；重新按标准组装，检测；修复设备的附件以及翻新设备外观；重新按标准加入工质、润滑油；进行整体测定、试车。（2）中修：介于设备大修与项修之间的修理。对设备进行局部解体、清洗、检查，更换或修复磨损件；修理、调整设备的电气系统；重新按标准组装，检测；修复设备的附件以及修复设备外观；重新按标准加入工质、润滑油；进行整体测定、试车。项修：项目修理是对设备精度、性能的劣化缺陷进行针对性的局部修理。保养：对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定维修保养间隔期,以维修保养间隔期为基础，编制维修保养计划，对设备进行预防性维护保养，这就是计划性维修保养。3.修理周期和修理周期结构修理周期：是指两次相邻大修之间的间隔时间。修理间隔期：是指两次相邻计划修理之间的工作时间。修理周期结构：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。如计划经济时期采用的修理周期