第十章房地产经营的其他类型.ppt

五、房地产估价服务收费房地产估价收费是房地产估价机构从事经营活动的主要收入来源。《关于房地产中介服务收费的通知》规定：房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。以房产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准见附表。附表：以房产为主的房地产价格评估收费标准计算表档次房地产价格总额（万元）累进记费率（%）1100以下（含100）52101以上至10002.531001以上至20001.542001以上至50000.855001以上至80000.468001以上至100000.2710000以上0.1第五节房地产金融一、房地产金融的概念和特征（一）房地产金融的概念简单地讲，房地产金融就是房地产资金融通，是房地产业同金融业的渗透与融合。但房地产金融更应该从金融体系的角度来理解。金融是指货币资金的融通活动，即与货币流通和信用有关的一切活动。在现代经济中，金融业务基本上可以界定为是以银行等金融机构为中心，主要通过信用工具，对货币资金进行调剂和分配，具体包括货币的发行、流通和回笼，存款的吸收与利息支付、贷款发放和回收、金银与外汇买卖、国内外汇兑换往来、股票和债券的发行流通，以及信托、保险等活动，其中最重要的是与货币信用有关的活动。通过这些活动，可以实现社会再生产过程中资金的调剂与再分配。因此，房地产金融是指围绕房地产开发、流通和消费等环节，通过货币流通和信贷渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的总称。（二）房地产金融的特征房地产金融与其他金融业务相比，一般具有以下特征：1．房产金融与地产金融有时能分开，更多时候则不能分开不能分离的原因在于地产与房产的不可分割性和内在统一性。房屋总是固着在土地上，土地是房屋的载体。土地虽然可以离开房屋建筑而独立存在，但“地上有房”是城市建筑地块的普遍现象。从价值形态上看，房产的价值具有复合性，既包括建造房屋的人工、材料、固定资产消耗，也包括土地使用代价。这样，既然二者在物理形态上难以分离，在价值形态上又常结合为一体，故在资金融通时也常结合在一起。2．债权可靠，较为安全房地产可利用的时间长，房屋的使用寿命一般在几十年至上百年；土地资源具有有限性和不可再生性，尤其在城市区域内，由于可使用的土地面积十分有限以及建筑密度、容积率等方面的制约，土地和房屋的价格上升的趋势格外明显。这样，当土地用于抵押或房屋及其使用范围内的土地一并用于抵押以融通资金时，银行往往会因债权安全可靠而乐于贷款。3．资金的运用具有中长期性以房地产为抵押品进行的贷款，其资金用于土地和房屋的开发、建设的，资金的投入从可行性研究开始，到项目投入使用，其周期往往很长，资金占用的时间一般需1~5年；其资金用于家庭购房消费的，由于房屋价值量大，抵押贷款数额较大，一般贷款期都在5~20年。二、房地产金融机构（一）房地产金融机构的含义房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业。也就是说，房地产金融机构是为专营或兼营有关房地产金融的各类业务而建立和发展起来的。就我国目前的情况，从广义上说，从事房地产金融业务的主要机构有中国建设银行、中国工商银行、交通银行、中国农业银行和其他非银行金融机构（如信托投资公司等）。由于政府和中国人民银行没有对房地产金融机构的资质做出硬性规定，因此各家金融机构都经办房地产金融业务。但从政策性房地产金融（即配合住房制度改革所承办的房地产金融业务）来看，基本形成了以建设银行为主，其他银行为辅的混合承办的局面。对经营性房地产金融业务，各家金融机构都在积极开办，参与竞争。从狭义上说，目前可以将我国承办房地产金融业务的机构划分为国有商业银行房地产信贷部、住房合作社以及住房储蓄银行三类。（二）房地产金融机构的特点我国房地产金融机构的性质、房地产金融政策及其特殊的行政管理体制决定了房地产金融机构具有以下特点：1．领导体制上的多重性目前，我国尚未建立从中央到地方垂直领导的住房储蓄银行体系，房地产金融机构都是挂靠某一金融机构或主管部门。作为房地产金融机构主体的国有商业银行房地产信贷部，是作为专门办理有关房地产生产、消费资金的筹集、融通和信贷结算等业务的银行内部机构。2．管理体制上的特殊性房地产金融机构管