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非淡泊无以明志，非宁静无以致远。——诸葛亮
项目概况
占地55亩，建筑面积4.7万㎡，由七座多层住宅组成。共分三期
·········2025·1··············
运作背景
2025·11··2025·9··················
楼，另一座楼由Ｂ公司销售。项目定位为高档项目，标准层共有
114套，总共销售房源42套，销售率为37%。
·····2025·9···················
驻现场后，对项目进行重新包装定位，根据现场实际情况将项目
定位为中档项目。
通过现场实地了解以及客户反馈，确定本项目暂时口碑不佳，主
要体现在—价格高、工程进度慢、周边环境差……针对项目存在
情况，采取了更新售楼处及户外广告牌、制定行之有效的促销政
策、强化销售人员接待水平、宣传项目品质及现房优势等一系列
措施。通过这些措施初步塑造了楼盘品质社区的形象，取得一定
的销售业绩。
2、市场背景分析
（1）供给市场
①
②
③当前市场上除2个高档小区外，其余项目多为中低档住
宅产品，目前各楼盘的综合品质普遍不高，但正在提升中，体现
穷则独善其身，达则兼善天下。——《孟子》
在实行全封闭式智能化物业管理、地热采暖、外墙保温、景观营
造等方面。；
④除个别楼盘外，各楼盘多层住宅销售较快，各个楼盘的4层、5
层的销售速度更快；
⑤当前市场供给持续不断，且以小规模楼盘为主，80—100㎡户
型为主流产品；
⑥项目价格多在1800—2000元/㎡的区间内，部分项目突破2000
元/㎡，2007年全年市场均价为1902元/㎡。
⑦集体土地房地产开发对市场不良的影响较大。
（2）需求市场
①当地房地产市场处于房地产发展的初级阶段，市场竞争集中在
价格方面，在项目运做过程中，项目价格、工程进度、位置决定
着销售进度；
②购房者基本特点：在年龄方面多集中在23—45岁之间；在职业
方面主要是个体经营者、企事业单位职工，等几个地方大
企业职工的购房需求尤为突出；区域以周边乡镇、城区、项目周
边为主；购房动因，基本上以自住(婚房占相当比例)、改善和提
升现有居住质量为主，投资型客户较少；
③由于前期等项目的不良影响，当地人购房更为谨慎，
成交周期相对较长，他们更热衷于购买现房及成型的小区；
④当地人喜欢在亲戚朋友居住区域的周边置业，同时兄弟、亲戚
在同一小区置业的现象也很普遍；
不飞则已，一飞冲天；不鸣则已，一鸣惊人。——《韩非子》
⑤市场主要以自住型需求为主，缺乏投资性需求和外来人口需
求；
（3）营销推广
①随着当地房地产市场的不断发展和竞争程度的增加，各开发商
普遍注重楼盘的专业化营销推广，注重楼盘形象的打造和优势的
突出。
②当地房地产市场推广方式以派单、报广（晨报、大钟、金点子
等）、短信、户外广告为主，电视、电台、为辅；
③各楼盘市场推广形式多样化的同时，部分楼盘推广力度较大，
如：
④由于市场竞争加剧，大多数楼盘重视售楼处的包装；
⑤项目营销理念及传播侧重于价格优惠及小区品质的宣传；
项目SWOT分析（简单分析）
（1）项目优
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