课件：第10章_房地产合同管理.ppt

第10章房地产合同管理本章要点：房地产开发企业是一种投资型企业。随着社会分工细化、专业化程度的提高，房地产开发企业在房地产项目开发与经营中，把很多工作通过合同的形式发包或委托给其他专业化单位来完成，因此围绕房地产项目所进行的合同管理应是市场经济条件下房地产开发经企业的一项不可缺少的重要工作。本章介绍了房地产项目开发与经营过程中涉及到的主要合同的性质、合同的概念、合同的种类、合同的主要条款、合同订立的程序、房地产开发企业的合同管理、建设工程委托监理合同、建设工程勘察设计合同、建设工程施工合同、建设工程物资采购合同、房屋租赁合同和商品房买卖合同等内容，本章的重点是建设工程施工合同。主要内容第一节合同及其管理第二节施工合同管理第三节商品房买卖合同管理房地产项目开发与经营过程中涉及到的主要合同的性质房地产项目开发与经营过程中涉及到的合同，主要包括：土地使用出让合同、房地产或工程咨询合同、借款合同、建设监理委托合同、建设物资采购、供应合同、建设工程勘察合同、建设工程设计合同、建设工程施工合同、商品房买卖合同、房屋租赁合同、物业管理合同等。建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同，建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。商品房买卖合同、建设物资采购、供应合同属于买卖合同。房地产或工程咨询合同、建设监理委托合同、物业管理合同属于委托合同。房屋租赁合同属于租赁合同。土地使用权出让合同土地使用权出让作为双方的经济行为，形式上表现为“合意”，借用合同形式在目前较为方便。事实上，土地使用权出让的双方当事人之间并不是合同法律关系，而是行政法律关系。尤其在确认双方的权利和义务时，不能以平等的民事法律关系为基础，而应以管理和被管理为特征的行政法律关系为基础。因此，《土地使用权出让合同》不在《合同法》调整的范围内。目前，《土地使用权出让合同》受《城市房地产管理法》、《土地管理法》等行业法律、法规的调整和规范。第一节合同及其管理一、合同的概念合同：又称契约，是两个或两个以上当事人之间为实现一定目的、明确相互权利义务关系的协议。《合同法》规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的概念合同的含义非常广泛。广义上的合同是指以确定权利、义务为内容的协议，除了包括民事合同外，还包括行政合同、劳动合同等。《中华人民共和国合同法》中的合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第一节合同及其管理二、合同的基本要素主体:签约双方的当事人标的：当事人的权利和义务共同指向的对象内容：合同当事人之间的具体权利和义务三、合同的类型买卖合同、赠予合同、建设工程合同、借款合同、租赁合同、技术合同、承揽合同、委托合同、居间合同等15类。第一节合同及其管理四、房地产合同（一）房地产合同的特点合同标的物的特殊性合同执行周期长合同内容多，涉及范围广合同风险大第一节合同及其管理四、房地产合同（二）房地产合同的类型房地产开发类合同房地产交易类合同与房地产建设有关的合同第二节施工合同管理施工项目的合同管理应包括施工合同的订立、履行、变更、转让、终止和解决争议。一、施工合同的分类（一）按计价方式不同划分1.固定价格合同固定总价合同固定单价合同第二节施工合同管理一、施工合同的分类（一）按计价方式不同划分2.成本加酬金合同C=Cf+R*Cf其中：C——总承包价；Cf—实际发生成本；R——固定酬金百分率第二节施工合同管理一、施工合同的分类（一）按计价方式不同划分3.可调整价格合同指合同价款可根据双方的约定而调整，双方在专用条款内约定合同价款的调整方法。4.计量估价合同以工程量清单和单价表为计算包价的依据。第二节施工合同管理一、施工合同的分类（二）按合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分1.总包合同2.开发商直接发包承包合同3.独立承包合同第二节施工合同管理一、施工合同的分类（三）按是否包料划分1.包工包料合同2.包工部分包料合同3.包工不包料合同第二节施工合同管理二、施工合同的订立（要约、承诺）内容、条件三、施工合同的履行四、施工合同的变更五、施工合同的转让六、施工合同的终止七、施工合同的违约责任八、施工合同争议处理（协商、调解、仲裁、诉讼）第三节商品房租、售合同管理一、商品房买卖合同的基本要素1.概念商品房买卖合同：指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的