2025年REITs投资价值分析：规模增长与板块分化下的价值探寻.docx

证券研究报告

证券研究报告·投资策略报告2025年2月19日江海证券研究发展部

总量研究组

分析师：徐圣钧

执业证书编号：

S1410519040002

沪深

沪深300指数

数据来源：Wind，江海证券研究发展部，截至2025年2月10日

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投资策略报告

2025年REITs投资价值分析：规模增长与板块分化下的价值探寻

投资要点：

◆REITs发行规模持续增长：截至2025年2月7日，我国REITs累计上市58只项目，发行规模（含扩募）达1609.69亿元。2024年1-12月共发行29个项目，累计发行规模为655亿元，同比2023年同期增长显著，其中园区基础设施7单、物流仓储3单、保障房2单、消费7单、交通5单、能源4单和水利1单，消费基础设施与水利设施两大行业均为首次上市行业。2024年内新上市的29只REITs首日平均涨幅为4.1%，整体二级市场市场热度较高。

◆2024年，公募REITs市场表现出明显上涨态势：尽管2024年中证REITs（收盘）指数经历了多轮波动，但REITs全收益指数整体回报较好。截至2024年12月31日，2024年以来中证REITs全收益指数上涨12.31%，2024年全市场58只已上市公募REITs产品的平均涨幅为11.48%，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT当年均上涨超过40%。截至2025年2月7日，上述58只已上市公募REITs产品的平均涨幅为11.42%，整体表现较好。

◆2024年，各行业的公募REITs表现差异明显。保障房板块整体表现较好名列前茅，反映出国家对基础建设领域的重视和投资力度。其次是公共事业和环保/能源类板块也有突出表现，而仓储物流板块依旧受到市场冷落，全年整体表现不佳。

◆整体流动性水平稳步恢复。当前我国REITs市场整体流动性水平有所回升，整体成交额逐步恢复，但相比2024年初峰值单券成交额有所回落，2024年12月之后市场成交量有明显反弹上涨趋势。

◆2025年涨幅较好的代表性REITs分析。2025年REITs行情整体修复的同时，板块间的分化格局延续。截至2025年2月7日，涨幅前10的REITs产品以消费基础设施和保障房基础设施产品为主。表现较好的有华夏大悦城商业REIT，华泰南京建邺REIT，嘉实物美消费REIT等。而经营情况有所好转的仓储物流板块代表嘉实京东仓储基础设施REIT也重新获得投资者关注。

◆投资建议：我们认为后续从REITs二级市场来看，或可关注以下三类隐含机会：

①随着无风险利率不断走低，债市获利空间下降的同时，偏固收类投资者或将对保障房等弱周期板块REITs产品更加青睐。②部分项目因底层资产表现不及预期，导致基金在二级市场的表现不佳，可提前布局等候估值回归或业绩反转带来的潜在机会。③2024年以来部分新发REITs项目带有收益分配调节机制，可挖掘其中潜力较足的强周期项目，短期业绩保障搭配长期业绩反转策略，收益相对更稳定。

◆风险提示：资产质量的风险：REITs产品资产本身的质量需要经过专业的评估且由于宏观经济和市场变化其价值也不断的波动中；价格波动风险：REITs久期较长，价格的波动也将放大，如遇到加息或者资产受到损失等情形投资者可能会受到较大损失；资产打包的风险：中介机构出于利益可能将好资产搭配烂资产的装入REITs资产池，投资者的利益可能会受到损害；信息披露不及时风险：REITs一般定期在季度或者月度披露经营信息，投资者难以跟踪高频信息，存在反应滞后的风险。

江海证券有限公司及其关联机构在法律许可的情况下可能与本报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能