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第三节物业日常工程管理物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。加强巡检、维护保养工作。设备中的仪表、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。第三节物业日常工程管理对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。对事故的处理要严格执行“四不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、责任人和群众未受教育不放过、事故后没有采取改善措施不放过。从设备的购置到运行成本、维修成本与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。设备的经济运行管理，可从初期投资费用管理和运行成本管理下2个方面进行。第三节物业日常工程管理三、物业设备维护管理设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。1、维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。第三节物业日常工程管理2、设备维护保养日常维护保养：主要包括检查，清洁和润滑及时做好坚固工作以及必要记录等。一级保养：按计划进行的保养工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗，调整，按照设备磨损规律进行定期保养。二级保养：对设备进行全面清洗，部分解体和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。第三节物业日常工程管理设备的计划检修对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期，以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。第三节物业日常工程管理四、物业设备更新改造管理设备更新就是以新型的设备来替代原有的旧设备。设备改造就是应用现代科学的先进技术，对原有的设备进行技术改进，提高设备的技术性能及经济特性。主要途径有：对设备的结构作局部改进。增加新的零件和各种装置。对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调整。第三节物业日常工程管理对设备进行技术改造，首先要对原设备进行技术分析与经济分析，编制改造方案。具体内容包括：原设备在技术上、经济上、管理上存在的主要问题，设备发生的故障情况及其原因；需改造的部位和内容；在改造中应用到的新技术及其合理性、可行性；改造后能达到的技术性能、安全性能、效果预测；第三节物业日常工程管理02预计改造后的经济效益；改造的费用预算以及资金来源计划；改造的时间及设备停用带来的影响；改造后的竣工验收和投入使用的组织工作。报修服务报修服务是通过规范业主报修服务规程，增加业主维修满意度，完善内部维修管理。报修服务中需注意户内维修及有偿服务的管理。01第三节物业日常工程管理六、备品配件管理基本原则：需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好。目的：既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。管理：建立备件卡片和台账，专人负责管理。第三节物业日常工程管理固定资产管理固定资产固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产。固定资产管理固定资产的管理，主要是通过管理，有效地提高固定资产利用率和固定资产完好率，使设备发生最佳的效用。第三节物业日常工程管理固定资产管理应考虑一下几个问题：设备利用率：每年度设备实际使用时间占计划用时的百分比。是指设备的使用效率，是反映设备工作状态及生产效率的技术经济指标。01设备完好率：完好的生产设备在全部生产设备中的比重，它是反映企业设备技术状况和评价设备管理工作水平的一个重要指标。02设备的折旧：设备在使用过程中不断磨损、损坏和陈旧，其价值也逐步减小。03设备的报废：当设备由于严重损坏不能再继续使用，或者设备损坏维修的费用已经不经济时，应作报废处理。04第三节物业日常工程管理八、人员管理建立健全的管理制度定期组织技能培训及技能考核制定绩效考核计划及标准建立一套动态的、例行化运作的人才考察、选拔、培养、淘汰、使用的机制，即人才梯队建设。第三节物业日常工程管理外委单位管理加强和规范外委单位管理，合理选择外委单位，对服务品质、