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资产价值基本原理
课程简介
1
课程目标
帮助学生掌握资产价值的基本原理和评估方法。
2
课程内容
涵盖资产价值的定义、构成要素、评估方法、评估程序等。
3
学习方法
理论讲解、案例分析、课堂讨论相结合。
资产价值的定义
市场价值
指在公平交易的情况下，资产在市场上所能卖得的价格。
内在价值
指资产本身所具有的价值，通常是指资产未来所产生的现金流的现值。
清算价值
指资产在快速变现的情况下所能卖得的价格，通常低于市场价值。
资产价值的构成要素
内在价值
指资产本身所具有的价值，与市场价格无关，主要由资产的盈利能力、现金流量和市场风险等因素决定。
市场价值
指资产在市场上能够实现的价值，受供求关系、市场预期等因素影响。
公允价值
指在公平交易中，知情且自愿的交易双方，在市场条件下，能够达成的交易价格。
资产价值评估的基本方法
收益法
基于资产未来收益的现值来评估资产价值。
市场法
利用市场上类似资产的交易价格来评估资产价值。
成本法
根据资产的重置成本或清理成本来评估资产价值。
收益法
定义
基于资产未来可产生的收益来评估其价值的方法。
前提
假设资产的未来收益可以可靠地预测和量化。
应用
适用于可以产生稳定现金流的资产，例如房地产、企业等。
收益法的适用范围
已产生稳定收益的资产
适用于能够持续产生稳定现金流的资产，例如房地产、租赁设备等。
未来收益可预测的资产
适用于未来收益可预测的资产，例如公司股权、特许经营权等。
无活跃市场交易的资产
适用于市场交易不活跃，无法直接参考市场价格的资产，例如土地、厂房等。
折现现金流分析
1
预测未来现金流
根据企业经营情况，预测未来各期的现金流入和流出。
2
确定折现率
折现率反映了资金的时间价值，通常考虑无风险利率、风险溢价等因素。
3
折现现金流
将未来各期的现金流按折现率折算成现值，即为折现现金流。
4
计算资产价值
将所有折现现金流加总，即为资产的现值，也即资产的价值。
收益法计算公式
资产价值=净收益/资本化率
净收益=税后净收益-折旧
资本化率=净收益/资产价值
市场法
1
可比交易法
2
可比公司法
市场法主要基于市场供求关系，通过分析同类资产的市场交易价格来确定目标资产的价值。这是一种基于市场信息的评估方法，其优点是客观、直观、易于理解，适合于市场活跃、交易信息丰富的资产。
市场法的适用范围
房地产评估
市场法适用于具有活跃交易市场的房地产评估，例如住宅、商业地产和土地。
股票评估
市场法可用于评估上市公司股票的价值，通过比较其与类似公司的市场价格。
企业价值评估
市场法可用于评估非上市企业的价值，通过比较其与类似上市公司的市场价值。
可比交易法
1
市场数据
收集近期类似资产的交易数据
2
调整系数
考虑交易日期、地点、规模等差异
3
估值结果
根据调整后的数据推算目标资产价值
可比公司法
评估目标公司
与目标公司具有类似的业务、规模和盈利能力。
公开交易公司
选取上市公司或已公开交易的非上市公司。
估值指标
如市盈率、市净率、市销率等，并进行比较分析。
成本法
1
重置成本法
根据现行市场价格，重新购置或建造相同或类似资产的成本
2
清理成本法
将资产拆除或清理的成本作为评估价值
3
现值成本法
将资产未来使用价值折现至评估基准日的成本
成本法的适用范围
新建资产
对于全新建造的资产，成本法可以准确地反映其价值，因为它直接基于资产的建造成本。
资产价值难以从市场或收益角度评估
当缺乏可比的市场交易数据或资产的未来收益难以预测时，成本法提供了一个替代的评估方法。
特定资产的价值评估
对于一些具有特殊用途或结构的资产，例如特殊设备或基础设施，成本法可以更准确地反映其价值。
重置成本法
1
定义
重置成本法是指根据评估基准日市场条件下重建或复制评估对象所需发生的全部费用，减去评估对象已使用年限的折旧，确定其价值的方法。
2
适用范围
重置成本法适用于评估新购置的资产、尚未投入使用的资产、已投入使用但仍处于全新状态的资产等。
3
优点
重置成本法较为直观易懂，在评估时可参考市场上的价格信息。
4
缺点
重置成本法难以准确地评估评估对象的折旧，容易造成评估结果的偏差。
重置成本法计算公式
重置成本法计算公式，适用于评估固定资产、无形资产等有形资产。
资产评估的基本程序
1
准备阶段
确定评估目的、评估范围、评估方法。
2
资料收集阶段
收集与评估相关的资料，如财务报表、资产清单、市场信息等。
3
评估实施阶段
根据选定的评估方法，对资产进行评估，并出具评估报告。
4
报告编制阶段
根据评估结果，编制资产评估报告，并提交相关方。
资产评估的一般原则
1
客观公正
评估人员必须独立、客观、公正，不受任何利益关系的影响。评估结果应反映资产的真实价值，不能刻意高
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