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房地产估价师考试(估价理论与方法)习题库(第1部分)

(该部分共500题)

1.[单选题]某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊

面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元

/m2。

A)25930

B)32980

C)30980

D)29980

答案:A

解析:首先计算房屋总价，首付款为300×30%=90万元，一年后需支付的余款为300×70%=210万元，将其折现到交易时的

价值为210÷(1+6%)=198.11万元，所以房屋总价为90+198.11=288.11万元。套内建筑面积为100m2，公摊面积为建筑面

积的10%，则建筑面积为100÷(1-10%)≈111.11m2。最后计算实际单价为288.11×10000÷111.11≈25930元/m2，故答案

为A选项。

2.[单选题]某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用

平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/m2。

A)7974.00

B)8023.00

C)8056.25

D)8078.00

答案:C

解析:本题考查的是长期趋势法。2004年到2008年的各年增量为300)378)534)433，则其平均增量为

（300+378+534+433）/4=411.25（元/m2）；2009年预测价格=6000+411.25×5=8056.25（元/m2）。

3.[单选题]城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于()不同，价值会有所不同，而且

差异可能很大。

A)区域规划

B)临街状况

C)周围环境

D)地形地势

答案:B

解析:[知识点]路线价法

4.[单选题]某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效

毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目

前的收益价格为（）万元。

A)5286.72

B)7552.45

C)9939.23

D)14198.90

答案:A

解析:该写字楼的报酬率=无风险报酬率+风险报酬率=6%×（1+25%）=7.5%。设该写字楼目前的收益价格为V，依据公式

：V=A/Y[1-1/（1+Y）n]+Vt/（1+Y）t，则

V=400×（1－30%）/7.5%×[1－1/（1+7.5%）5]+V×（1+20%）×（1－6%）/（1+7.5%）5，解得：V=5286.72（万元

）。

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5.[单选题]采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bX中的常数a、b的因素应是（）。

A)房地产的历史价格资料

B)房地产的现时价格资料

C)房地产的未来价格资料

D)房地产的历史、现时和未来价格资料的总和

答案:A

解析:运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种

条件下，如果以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间

的关系可用下列方程式来描述：Y=a+bX。式中，a，b为未知参数，其值通常是根据房地产的历史价格资料，采用最小二

乘法来确定。

6.[单选题]成本法的理论依据是（）。

A)预期原理

B)生产费用价值论

C)收益原理

D)替代原理

答案:B

解析:考点:成本法的理论依据。成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定

。

7.[单选题]下列各项中，一般不适用收益法估价的是（）。

A)学校

B)写字楼

C)影剧院

D)游乐场

答案:A

解析:收益法