第三章--（1）--我国土地制度及特点.ppt

国有土地使用权是指民事主体依法对国家所有的土地享有使用和收益的权利。有关国有土地使用权的主、客体、取得、确认、消灭等内容将在下一节讲解。（四）集体土地使用权集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。1．权利主体。集体土地使用权的权利主体具有特定性，即农村集体经济组织本身或者集体的成员、符合法律规定的其他组织和个人（如集体经济组织或者其成员举办的企业和学校、医院等公益性事业，依法承包“四荒”——荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地的单位和个人）。（三）国有土地使用权2．权利的限制性。指集体土地使用权在权利转让、土地用途、客体范围、使用权主体范围等方面受到法律的某些限制，故其权利只能在法律规定的范围内存续和行使。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设（符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外）。3．权利客体。即集体所有的土地。但集体土地使用权的客体不包括地下的矿藏、埋藏物等法定的国家所有物。（五）土地抵押权土地抵押权是一种担保物权（担保物权指在借贷、买卖等民事活动中，债务人或者第三人将自己所有的财产作为履行债务的担保。债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利），是抵押人以其合法的土地以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的土地拍卖（或其他合法约定方式处理）所得的款项优先受偿。（六）土地租赁权是指土地承租人依法按照租赁合同的约定支付租金，对土地进行占有和使用的权利。在我国，依照法律规定可以出租的土地，在出租以后，承租人均可享有土地租赁权。（七）地役权地役权，从物权角度看是用益物权的一种。是指利用他人的土地（他人有使用权的土地），以便有效的使用或经营自己的土地（自己有使用权的土地）的权利。地役权的发生须有两个不同归属的土地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。地役权是相邻权中重要的一种，其内容几乎涵盖相邻土地关系诸多内容。地役权是传统民法概念，源于罗马法有着悠久的历史。但在我国是在2007年《中华人民共和国物权法》颁布施行才进入我国司法实践过程的，在司法实践过程中还需要不断探索。1．地役权的设立。通过签订合同利用他人的土地通行、取水、排水等，是取得地役权的基本途径。例如：如老张的工厂只有一个大门可以出入，人货拥挤，现在想开个后门，借用老王的苗圃的道路供员工通行。双方约定，老张的工厂向老王的苗圃支付每月1000元的道路使用费，老王的苗圃允许老张工厂的员工通行。这时老张的工厂即取得了“地役权”。根据物权法规定：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。而设立地役权，当事人是应当采取书面形式订立地役权合同的。2．地役权的流转。地役权流转时的从属性。即地役权只能随着其所依附的土地所有权或用益物权的转让而流转，物权法明确规定了地役权不得单独转让，也不得单独抵押；在流转前后必须保障地役权的稳定性。3．地役权的消灭。物权法中所确立的法定撤销制度和合同法中的解除制度。当地役权人滥用地役权或拒不在合理的期限内支付地役费的，供役人有权解除地役权合同从而使得该宗地役权被消灭。（八）继承权指继承人依法取得被继承人遗产的权利。就土地而言，我国个人仅有可能取得国有土地使用权和集体土地使用权，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日颁布施行），个人依法取得的国有土地使用权可以继承。集体“四荒”土地使用权可以继承（《国务院办公厅关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》，1996年6月1日颁布施行）。根据《中华人民共和国继承法》已建房宅基地可以随房屋作为个人财产继承，但根据《中华人民共和国土地管理法》未建房宅基地和土地承包经营权等不可继承。有关农村土地权利继承问题目前法律仍不完备，实践中各地可能有不同的处理方式。二、土地管理制度土地管理制度是国家对全国（或某一区域）的土地，进行管理、监督和调控的制度、机制和手段的综合，它由中央和各级地方政府实施。本书仅就实践中与房地产经营管理业务密切相关的土地产权登记制度进行详细介绍。对其他管理、监督、调控等方面的内容不作论述。我国的土地产权登记依据法规是《土地登记办法》，是国土资源部的部门规章，国土资源部贯彻落实《物权法》的配套法规。我国《物权法》确立了不动产统一登记制度的基本原则，决定了我国不动产登记的发展趋势和方向，也决定了我国土地登记制度的未来发展方向。土地是最重要、最基础的