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基于微分博弈的房屋定价模型

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摘要

伴随着住房体制改革，房屋商品化及土地有偿使

用，使我国房地产业迅速发展和壮大。其中房价是调

节房地产业利润和促进房地产经济迅速发展的有利杠

杆。然而，房地产业近年的快速发展也引发了一系列

问题，其中最为突出的就是高房价问题，把其从民生

产业转变为谋求暴利的产业。高房价问题不仅是房地

产市场本身的扭曲，而且也将影响我国的可持续发展、

社会稳定和国家经济安全。美国的金融危机也是由房

产泡沫引起的，可见房地产业对整个国家的经济起着

至关重要的作用。因此，确定正确的定价模型，对开

发商在竞争中处于有力地位，进而促进我国房地产业

的健康发展具有重要意义。目前比较常用的房屋定价

模型多为静态的定价法，即短期内不改变房屋价格，

可是这已经很难适应现今瞬息万变的房地产市场。

本文引入房价的微分状态方程，同时考虑时间变量，

通过确定政府与房地产商的决策变量及支付函数建立

两者间的主从微分博弈模型。并通过构造两者的HJB

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方程使用逆向归纳法对模型求解。得到了政府的最优

决策及房地产商的最优决策的值，进而确定房价的

值。并且通过数值仿真图像可以看出房价将成下降趋

势，而政府的决策变量补偿支付(税收)及房地产商的

的决策变量供房量将成上升趋势。

关键词：房地产；定价模型；微分博弈模型；最

优决策

第1章绪论

住房作为每个公民的基本生活需求，不仅是民生

需要，也是我国经济与社会得以健康协调发展的基本

要求。党的十六大提出了全面建设小康社会的奋斗目

标，其中住房成为了小康社会的关键指标。然而，近

年来国内房价的持续走高，特别是一线城市住房价格

已远远高出居民收入水平，使得很多居民只能“望房生

叹”。房价问题成为了社会各界关注的焦点，怎样控制

房价也成为了各方讨论的重点。

在市场经济的环境下，价格是调节供应关系的重要工

具。价格机制对供求各方的相关利益主体的行为模式

也具有重要的调节作用。在中国的现代化与城市化的

背景下，房价问题不仅关系到广大民众的切身利益，

和谐社会的构建，也直接关系到房地产业及宏观经济

的健康可持续发展，因此研究房价问题具有重要的现

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实意义。

房价问题的关键是怎样合理定价，从而确保居民和房

地产商的利益得到均衡考虑。房价定的过高使买房者

无力购买从而降低了房地产市场的交易效率，房价过

低使开发商无利可图，因此降低了土地的开发率，使

得土地不能合理使用。因此准确的定价模型是解决问

题的关键。

现代房地产定价理论起源于英国，其早在1884年便出

版了房地产定价著作，详细论述了收益法，在之后的

近百年中，该方法几乎没有什么变动。20世纪20年

代以来，西方发达国家进入了城市化高速发展时期，

推动房地产业空前繁荣，进而推动房地产定价研究的

发展，主要有以下研究成果:

Fishe在1923年发表的《房地产原理》[20]和Bobcock

在1924年出版的《房地产估价》[21]里提出了房地产

定价基础——房地产价值论。

Mertzke于1927年发表了《房地产评估过程》[22]，

指出了不同定价方法的相互验证的理论基础。其后，

Hyde、Atkinson和Schmutz分别提出了市场比较法、

收益法和成本法，使这三种定价方法更加实用和完善。

由于房地产价格受区域影响较大，所以各个国家和地

区房地产定价方法的发展和使用也各不相同。国外房

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地产定价主要分为两类，一是以英国为主的英联邦国

家，采用市场比较法、收益法、成本法、利润法和剩

余法。这些方法在定价时注重经验、市场信息，忽视

数学模型的运用。其学者认为在市场发达的情况下，

根据市场信息定价更为可靠。二是以美国为主的北美、

日本等国，采用市场比较法、收益法