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资产评估例题

本课件旨在通过实际案例，深入浅出地讲解资产评估的理论和方法。我们将涵盖各种评估方法和案例，并探讨评估过程中的关键问题。

资产评估概述

价值评估

评估资产的经济价值，确定其市场价格。

财务分析

评估资产的财务状况，确定其盈利能力和风险。

法律法规

遵守相关法律法规，保证评估结果的公正性。

专业方法

运用收益法、市场法、成本法等专业方法进行评估。

资产评估程序

1

评估准备阶段

评估人员接到委托后，首先进行初步了解，确定评估范围和评估目的。收集相关资料，进行初步分析，并进行评估方案设计。

2

评估执行阶段

根据评估方案，运用不同的评估方法，对评估对象进行评估，并进行数据分析和计算，得出评估结果。

3

评估报告阶段

评估人员根据评估结果，撰写评估报告，并进行审核，最终形成具有法律效力的评估报告，提交委托方。

资产评估方法

收益法

收益法将资产未来收益折现至评估基准日，作为资产价值的依据。例如，企业评估其拥有的一栋写字楼价值，可通过预测其未来租金收益并折现至评估基准日来计算。

市场法

市场法通过比较类似资产的市场交易价格来确定评估对象的价值。例如，评估一块土地的价值，可通过参考近期周边区域类似土地的成交价格来确定。

成本法

成本法以评估对象重置成本为基础，减去折旧和损耗后，得出资产价值。例如，评估一台机器设备的价值，可通过参考其重置成本，减去使用年限的折旧来确定。

资产基础法

资产基础法根据评估对象所拥有的各种资产的价值，以及相应的负债价值，得出评估对象的净资产价值。例如，评估一个企业的价值，可通过分析其各项资产的价值，以及负债价值，得出企业净资产价值。

价值类型

市场价值

在公开市场上，经双方自愿，公平交易的价值。

投资价值

投资者对企业预期未来盈利能力的综合评价，反映其未来投资回报率。

抵押价值

指借款人用资产抵押担保债务的价值，为银行或金融机构发放贷款的依据。

清算价值

企业在破产或清算情况下，以变现价格衡量资产的价值。

评估目的

确定价值

评估目的在于确定资产在特定时间点的市场价值或其他相关价值。

决策支持

资产评估结果可以为投资决策、融资决策、并购重组、资产处置等提供依据。

法律诉讼

在法律诉讼中，资产评估可以作为确定财产价值的证据，帮助法院进行公正的判决。

税务筹划

通过资产评估，可以帮助企业合理安排资产价值，降低税务负担。

评估对象

1

1.评估对象类型

评估对象可以是单个资产，例如土地、房屋，也可以是多个资产组合，例如企业，或是一个项目，例如高速公路项目。

2

2.评估对象属性

评估对象属性包括但不限于名称、数量、质量、用途、位置、历史成本、市场价格等信息。

3

3.评估对象权属

评估对象权属是指该资产的所有权归属，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权等。

4

4.评估对象状态

评估对象状态指其当前的状况，例如完好程度、使用年限、使用状况等。

评估基准日

评估基准日是资产评估的关键要素之一

它确定了评估对象在特定时间的价值

基准日是评估价值的参考点

所有评估数据和信息都应与基准日一致

基准日选择应合理

并与评估目的和评估对象相关

评估假设

1

1.持续经营假设

假设企业将持续经营下去，不会被清算或破产。

2

2.市场公平交易假设

假设所有交易都是在公平合理的市场条件下进行的。

3

3.未来收益稳定性假设

假设企业未来的经营状况不会发生重大变化，收益将保持稳定。

4

4.货币时间价值假设

假设未来收益的价值会随着时间的推移而贬值，需要进行折现。

评估过程

1

评估报告编制

根据评估结果，撰写评估报告

2

评估分析

运用评估方法，进行数据分析

3

数据收集

收集评估对象相关信息

4

确定评估目的

明确评估目的和要求

资产评估过程包含多个阶段，每个阶段都至关重要，需要专业知识和技能。

收益法案例

收益法是一种常见的资产评估方法，适用于能产生稳定现金流的资产。例如，出租物业、商业运营企业等。

该方法通过预测未来收益并将其折现到评估基准日，以确定资产的价值。

市场法案例

市场法是资产评估最常用的方法之一，它利用市场上类似资产的交易价格，经过必要的调整后，确定待评估资产的价值。市场法主要应用于评估土地、房屋、机器设备等有活跃交易市场的资产。

市场法评估案例主要包括：土地评估、房屋评估、机器设备评估、无形资产评估等。

资产基础法案例

资产基础法是根据资产的重置成本或清理成本，结合其折旧或损耗情况，以确定资产的价值的一种评估方法。此方法适用于资产的重置成本或清理成本易于确定，且资产的折旧或损耗情况能够较准确地计算的情况。

例如，评估一栋新建的写字楼的价值，由于该写字楼是新建物，其重置成本或清理成本易于确定，且其折旧或损耗情况也能够较准确地计算，因此可以使用资产基础法进行评估。

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