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不同目的的房地产估价(五)

(总分：100.00，做题时间：90分钟)

一、{{B}}指错题{{/B}}(总题数：5，分数：100.00)

1.

某房地产转让价格评估报告

致委托方函(略)

封面及目录(略)

估价师声明(略)

估价结果报告

一、估价方(略)

二、估价对象

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本次估价对象为某市某公司综合楼，建筑面积1362.36m，占地面积656.83m。该房地产坐落于某区某路某

号，属某市某公司所有，有宗地征用和建房规划等手续，但尚未办理房屋权属证书和土地使用权证书，权

属清楚，无纠纷。

该房地产建成于1996年，框架结构共四层，按综合营业楼设计，内外装饰具有一定档次，水、电、暖等配

套设施比较齐全。估价前一、二层为酒店经营，三层北半部为“夜总会”舞厅经营，现因西四路规划改造

已停业。三层南部及四层为服务公司办公用房。

估价对象所处某市中心城区某区某路，系某城区中心地带范围，交通方便，周围商业环境条件较好，一面

临街，具体位置比较优越。根据市政府规划，该条街道近期即将扩建改造为欧式商业步行街，沿街两侧房

屋均需按统一设计进行扩建装修，扩建装修由原房产主承担，如原房产主无能力承担，可将原房产转让他

人，需转让者原则上由政府统一收购并实行扩建改造，估价对象即属于这一范围。

三、估价目的

委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值，为转让合资提供市场交易价格参考依据。

四、估价时间

2001年7月6日。

五、估价原则

1．合法原则。

2．替代原则。

3．估价时点原则。

4．客观、公正、公平原则。

六、估价依据

1．国家标准《房地产估价规范》。

2．房地产估价委托书。

3．房地产估价合同书。

4．政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息。

5．市政府关于欧式商业步行街的规划文件。

6．委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。

七、估价方法

根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法和成本法进行本次估价，

以市场比较法为主，成本法为辅。

1．估价基本思路：分别按照上述两种方法对估价对象的价值进行估算，然后对两种方法分别求取的估价结

果进行加权平均，求得最终评估值。

2．市场法的技术思路：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交

易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。

3．成本法的技术思路：假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，

测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项

社会必要成本费用，加利息、利润、税金后扣除折旧，测算其价格，求取估价对象的现行价值。其基本公

式如下：

评估值=取得土地费用+建筑物建造成本+利息、利润、税金-折旧

八、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价方法和工作程序，结合估价经验对估价对象进行分析、

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测算，确定某市某公司综合楼(建筑面积1362.36m)，在估价时点2001年7月6日的市场转让评估值为

387.00万元(大写：人民币叁佰捌拾柒万元整)，平均每平方米建筑面积2840.66元(含舞厅装饰部分)。

九、估价人员(略)

十、估价报告有效期

本估价报告有效期为一年，即自2002年7月21日至2003年7月20日止。在有效期内如房地产价格发生

较大变动，该结果不应调整。

估价技术报告

一、估价对象及个别因素分析

该房地产建筑为框架结构，按综合营业楼设计，外形设计特别新颖，一层正面为全玻门窗，二至四层正面

与西面为蓝宝石玻璃幕墙。内部布局作为酒店经营特别合理。一层为大厅，装修档次比较高，艺术吊顶，

装有豪华装饰灯，大厅内柱、隔断、楼梯扶手、吧台均为不锈钢或金箔板装饰、内墙、楼梯踏