物业管理、物业服务与新司法解释.pptVIP

物业管理、物业效劳

与新司法解释

;讲座主要内容：;〔一〕“物业管理”与“物业效劳”

〔二〕政府在物业管理中应当扮演的角色

〔三〕居民委员会、“联席会议”、“社区工作站”在物业管理中的地位和作用;〔一〕“物业管理”与“物业效劳”;总结观点：

“物业管理”与“物业效劳”是两个不同的概念。“物业管理”是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。“物业效劳”是专业公司或者管理人受业主委托〔雇佣〕，为业主的不动产管理提供的有偿效劳。

物业管理的核心是业主自治。业主是物业管理的主体。物业效劳企业、其它管理人是效劳提供者；政府是指导监督者，它们都不是物业管理的主体〔权利人〕。

物业管理的对象是建筑物及其附属设施，不应涉及对人的管理。

物业管理的内容，物权法规定为“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”；物业管理条例规定为“按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序”。

“相关秩序”涉及人的行为的管理，包括倾倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防管理、妨害公共平安，侵害人身与财产等，这些都是公法管制的内容，属于政府的管理职责。物业管理人只能起到报告、协助的作用，而不可能承担管理的职责。

;〔二〕政府在物业管理中应当扮演的角色

;〔三〕居民委员会、“联席会议”、“社区工作站”

在物业管理中的地位和作用

;二、实施物业管理面临四个方面的障碍;〔一〕业主：不会当家、不愿当家、不敢当家。;〔二〕政府：混淆行政管理与物业管理，乐于审批许可，疏于效劳指导。;业主在施工前必须向效劳中心提出申请，并提供图纸、资料，由效劳中心向规划、国土、建设和区查违办进行核查，核查后由效劳中心向街道办查违办〔城管科〕和街道执法队申报图纸和资料，经审核批准后，业主写出施工保证书方可施工，否那么效劳中心将禁止施工车辆进入，街道执法队将依据有关法律、法规、规章进行处分。;〔三〕物业效劳企业：素质参差不齐，游离于管理???效劳之间，地位为难。

;〔四〕法规：缺乏清晰法理根底，公权力干预多，解决问题的方法少。

;香港康雅苑“注契”案例〔2007年〕;三、当前物业管理中的几个焦点问题;〔一〕业主大会和业主委员会的诉讼主体资格。

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根据目前法律及司法解释规定：

1、业主大会无原告资格；可以作被告——业主请求撤销业主大会决议；

2、业主委员会在特定情形下可以作原告

A请求确认物业效劳合同无效或者局部条款无效；〔物业纠纷司法解释第二条〕

B请求解除物业效劳合同；〔物业纠纷司法解释第八条〕

C物业效劳合同终止，请求物业效劳企业退出、移交物业效劳用房以及相关资料及费用。

〔物业纠纷司法解释第十条〕

实务中还存在业主委员会作为原告起诉，被法院受理的其它情形，如诉行政机关妨害业主自治、不作为、违法登记发证等。

法理上，对物业效劳企业不履行或者不完全履行物业效劳合同约定，业主委员会应当有权请求其继续履行或者赔偿损失。但司法解释没有明确业主委员会对此有权起诉，只规定了业主就此起诉的，应予支持。;? 《解释》第三条物业效劳企业不履行或者不完全履行物业效劳合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业标准确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业效劳企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。;诉讼主体——法人地位——社会团体——社会稳定;〔二〕共有部位及其利用。;区分所有建筑物权属示意图;实务中如何辨析共有还是专有;供电、供水、供气、供热、通讯、电视等设施属于“其他权利人”;共有部位的合理利用〔占有性利用〕;共有部位的收益归谁所有？〔三方同意，收益归公〕;〔三〕定价与收费;2、物业费实行政府指导价，是典型的“损缺乏以奉有余”。

;3、物业费是业主的共同财产

物业费不等于物业企业的酬金。其中的90%以上用于物业养护、维修和支付其它公共开支。物业企业所得的酬金只占极少局部。从这个意义上说，物业费的主要局部属于业主共同财产。

欠交物业费的行为，首先是损害业主共同财产，其次是侵占其他业主利益，最后才是损害物业企业的利益。

由于物业费并不属于开发商或者物业企业的财产，故业主不应以履行抗辩权为理由拒交或欠交物业费。

物业欠费在短期内导致业主生活质量下降，长期导致房屋价值贬损。一批商品房沦为新的贫民窟将是不可防止的。;4、业主拒交物业费是损害业主共同利益的行为

物业管理条例第六十七条

违反物业效劳合同约定，业主逾期不交纳物业效劳费用的，业主委员会应当催促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业效劳企业可以向人民法院起诉。

《物业纠