某商业项目定位及产品定价策略.pptVIP

朱雀坊商业工程定位及产品定价策略;Part1市场分析;一、朱雀坊周边商业市场分析

〔一〕现状分析

1、区域位置

本工程所在区域位于西安二环之内，紧邻环城南路，地理环境优越。距离西安市中心—钟楼仅有两站路程，可以短时间内轻松到达市内任何地点，未来将是生活与娱乐的理想之地

2、市场商业体量

从周边几条主干街区来看，需求大于供给，目前主要是一些零星式的小体量商业与生活配套

3、产品特点

大多为小型餐饮和超市为主，无主题概念，没有区域集中式、大体量的商业中心体

4、消费群体分布

区域内人居密度较大，住宅小区分布众多，拥有10万优质消费客群，人气旺盛;〔二〕未来趋势

1、区域开展

随着南门商圈的逐步扩大与延伸以及区域内城中村和老街区的规划建设，未来将会形成新的城市生活中心

2、市场主导

区域开展构筑新的生活娱乐气氛，消费方式的改变和消费需求的扩大化，迫使产品的自身优化与更替;二、区域市场调查分析

〔一〕区域工程分布图;〔二〕本工程现状及交通;〔三〕区域总体状况

1、商业分布

区域内商业环境主要以含光路，朱雀大街以及环城南路展开，邮电北巷、邮电南巷、红缨路还有红缨东坊虽环绕着本工程，然商业和生活配套极少，商业气氛冷淡

2、消费者特征

〔1〕工程周边最近几条街内消费群均以中老年为主

〔2〕消费观念保守，区域情结较严重

〔3〕容易满足，收入稳定，自主支配时间较多

〔4〕注重口碑传播，认可朋友间的介绍;主街区具体情况;;Part2市场定位;一)、产品定位

高品质全方位一站式区域生活中心

二〕、品牌定位

区域生活及商业的领跑者，现代生活、休闲娱乐方式的倡导者

三〕、功能定位

生活购物、吃喝玩乐、亲朋小聚为一体的生活休闲型都市生活场所

四〕、消费者定位

效劳于工程自身2000多住户及工程周边10万稳定优质惯性消费客群;五〕、招商客户定位

1.目前主流中小型超市、便利店的品牌商家〔如“华润”、“唐久便利店”〕

2.国内外的中小型餐饮品牌、中西餐馆、茶楼(如“麦当劳”、“肯德基”、“真功夫”、“小肥羊”、“名典咖啡”、“上岛咖啡”“吉野家”等)

3.生活便捷效劳设施〔如社区医院、药店、品牌幼教及街坊集市等〕

4.其它特色餐饮商家及生活效劳机构，如兰州拉面、狗不理、东东包等

六〕、档次定位—中高端

首先是工程周边当前没有上档次的生活休闲型场所，随着城市的规划改造，都市新型消费市场环境的建立，人们消费方式的改变，迫切要求区域内建造一个上档次的现代时尚密集型生活休闲场所，由此判断，市场环境可谓给本工程提供了充分和长足的开展空间。

再就是本工程区域内人居密度、居住小区规模、工程地段等综合因素，适合本工程打造一个区域内中高档次的生活休闲型场所。

因此本工程的档次定位是区域内中高档次休闲生活中心;七〕、业态定位;一楼业态划分;一楼业态定位—沿街商业区;二楼业态定位;;三楼业态定位;;价格分析与定位;项目;2.计算公式

P=P’×Q÷Q’

其中：

P：本工程租金预测结果

P’：P1、P2、P3、P4、P5、P6、P7、P8的平均值

Q；本工程各项指标评判结果

Q’:Q1、Q2、Q3、Q4、Q5、Q6、Q7、Q8的平均值

P=87×89÷32.1=241.2

为了提高工程前期出租率,快速凝聚本工程商业人气气氛，以及更好的促进后期招商工作的进行；结合区域局部商家可接受租金范围及工程商业现状，暂时将本工程租金定位为:

220—270元/m2·月