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中国房地产指数系统
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开年土拍升温背后：优质地块加量与专项债收地提速
2月20日，上海、杭州同日举办土拍活动，上海4宗地、杭州3宗地均溢价成交，其
中上海浦东新区Z000602单元20Ea-01地块、虹口区C080302单元hk329-11地块溢价率
分别为33.4%、38.2%；杭州西兴单元BJ030302-29地块、城东新城单元SC080201-48地
块溢价率分别为43.4%、54.0%。
自去年四季度以来，随着房地产销售端出现阶段性修复，土地市场也迎来积极变化，北
京、上海、深圳、杭州等热点城市土拍有所升温，多宗地块拍出高溢价率。2025开年以来，
核心城市优质地块的竞拍热度依然不减，房企参拍积极性较高。如2月19日苏州工业园区
成都
宅地竞价122轮，溢价率达22%；2月18日成华区保和街道地块溢价率达28%；2月
杭州；北京
14日临平区荷禹路地块溢价率达65%2月11日朝阳区三间房组合地块经过超
郑州
百轮激烈竞价后成交；2月8日司法警官学院地块以87%的溢价率成交，创下郑州自
2021年以来住宅用地溢价率的最高纪录。
近期优质地块土拍升温反映出房企对核心城市新房销售前景的看好，加快补仓。短期来
看，预计地方政府将进一步优化土地供应策略，一方面着力提升供地质量，加大核心区域优
质地块供应；另一方面通过放宽规划设计条件，如优化容积率计算规则、鼓励立体生态住宅、
放宽层高限制等，给予产品设计更多的灵活性，以此提升房企拿地意愿，进而通过优质新房
供给带动市场需求释放。当然，在住宅产品加速迭代的当下，在售新房项目也需密切关注周
边新出让地块的规划调整带来的竞争影响。
此外，收购存量闲置土地已成为今年房地产“稳投资”的关键举措。近期广东多地公
示了2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目清单，拟收购
金额已达430亿元。随着专项债收购闲置土地的政策经验积累，未来各地存量闲置土地的盘
活进展有望加快，进而改善市场供求关系，缓解房企资金压力，推动房企再投资，实现“以
土地存量换发展增量”，促进房地产市场加快“止跌回稳”。
本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-1230、010
中国房地产指数系统
1、核心城市加大优质地块供应，同步优化产品设计条件，以“好房子”建设激活住房需求
潜力
近几年，为了提高房企拿地积极性，各地政府在土地出让方面进行了多项政策优化：
一是核心城市加大优质地块供应力度，支持低密度住宅用地开发，满足市场改善型住
房需求核心一二线城市通过增加核心区域的土地供应，引导房企聚焦高价值区域开发
。，
如近期成交的高溢价地块-北京朝阳区三间房组合地块、郑州司法警官学院等，均位于城市
核心区优质板块，稀缺性强、配套完善、开发价值较高。今年1月北京还明确提出，在住宅
用地供应方面，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地。
低密度住宅用地（容积率≤）的供应占比显著提升。
同时，1.5根据中指数据监测，2024
年，22个重点城市容积率在1.5以下的宅地宗数占比达18.0%，较2023年提升6.3个百分
点。其中，苏州表现较为突出，为支持高品质住宅开发，2024年推出55宗住宅用地中，42
宗容积率在1.5以下，占比达76%，较2023年大幅提升；济南、无锡宗数占比均超40%；
天津、南京、重庆宗数占比均在
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