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月酝知风之地产行业

行业仍处转型阵痛，有待构建新模式破题

证券研究报告

行业评级：地产强于大市（维持）

核心摘要

本月观点：回顾2023年全年，行业仍处于转型阵痛期，融资、销售、土地投资延续低迷，尽管一线城市限制性政策加速退出，当前购房者对于未

来房价、收入预期仍相对谨慎。1月深圳就城中村改造公开征求意见，广州开出首张房票，“城中村改造+房票安置+PSL”组合拳有望稳定地产投

资，建议持续跟踪“三大工程”相关进度。投资建议方面，行业弱复苏下，短期土储质量仍为房企估值核心，建议拥抱土储质量佳、增长确定性

强、积极优化发展模式房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保

利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头及城中村改造等主题性机会。

政策：建立城市房地产融资协调机制，一线城市限制性政策加速退出。2023年全年共计出台偏松类涉房政策403项，较2022年全年（343项）增长

17.5%。12月以来北上接连落地重磅新政，进一步引导需求端限制性政策退出，广深相继就城中村改造公开征求意见，广州开出首张房票，“城

中村改造+房票安置+PSL”组合拳稳定地产投资。

资金：居民中长期贷款全年同比少增，行业流动性仍需再支持。2023年房地产行业非银类融资同比下降15.1%，其中信用债为融资主力，平均发行

期限明显缩短，海外债、信托维持零星发行状态。信用债发行主体以央国企为主，发行量占比近90%，较上年同期上升6.6pct，尽管“第二支箭”

支持民企发债，但仍难以满足再融资需求。

楼市：百城住宅价格环比企稳，新房二手成交压力仍存。1月（截至16日）重点50城新房月日均成交环比降31.5%，同比降6.7%；重点20城二手房

月日均成交环比降1%，同比升1.6%。受上年高基数影响，预计2月、3月成交同比降幅将有所扩大，当前购房者对于未来房价、收入预期仍相对谨

慎，需持续关注后续销售走向。

地市：成交年末翘尾，全年供地完成度较低。12月百城土地供应建面环比降65.6%，成交建面环比升200.5%。2023年9月底以来，22城市中已有18

城取消土拍地价上限，10月以来22城土拍中，仅33宗地块溢价率高于15%，最高达60.96%，房企拿地从“拼运气”回归至“拼实力”；截止2023

年11月30日，克而瑞重点样本城市平均预供地完成率仅73%，2023年全年平均供地完成率仅为41%。

房企：百强销售延续低迷，全年50强拿地强度同比略有提升。2023年百强房企销售额同比下降17.7%，销售面积同比下降25.7%；50强房企整体拿

地销售金额比、面积比分别为30.7%、36.4%，同比分别升3.1pct、4.1pct，根据中指院统计，销售额TOP20房企新增货值集中度约8成，央国企

持续担当拿地主力。

板块表现：12月申万地产板块跌6.37%，跑输沪深300（-1.86%）；截至2024年1月17日，当前地产板块PE（TTM）12.3倍，估值处于近五年73.4%

分位。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续

2

以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。

本月报告精选之一：深圳城中村改造征求意见，广州开出首张房票

报告主要观点：

积极稳步推进城中村改造，助力城市高质量发展：此次深圳城中村改造实施意见（征求意见稿）确立“政府主导、分类

实施”工作原则，拆除新建、整治提升、拆整结合实施方式，以“建立系统性、可持续的长效工作机制，系统全面平稳

解决城中村历史遗留问题，合理利用国土空间资源，推动城市可持续高质量发展”为目标，提出城中村改造工作需遵循

的基本原则、各实施方式的工作流程，并明确政策衔接规则。其中拆除新建类城中村改造项目意愿征集需经物业权利人

三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施。拆除新建类项目内土地完成净地入库后，以公

开方式确定土地受让方，并由其实施开发建设；引入前期服务商的，按照“总成本+微利”原则支付收储补偿金。据中