文案-娄葑东区商业中心项目提案.ppt

;;;合美企划全程策略伙伴;;;;;;;;欢乐海洋工程设想提案;工程地块的根本情况怎样;荷韵新村;?

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;优势：

市政职能明显，能够有效得到政府支持

城镇结合地，社区初具规模

项目周边及工业园区人气已经基本形成。

当地独一无二商业基地带动当地消费氛围的形成

大型公园为本项目购物提供了人流支持;SWOT分析综述

经过对基地及周边地区的前往考察、对区域市场的详细调查研究，可以得出：

1、工程地块所处的位置虽然处于城镇结合地，但其距离工业园区的距离并不太远，具备一定的商业价值；

2、本工程占地面积比较大，具有一定的规模效应，合理有效地运用这一点能够促成商业气氛的形成；

3、虽然工业园区的大环境可以作为本工程地块的消费人群，但隔离带的建立无形中将工业园居民与本地块隔离，如果要吸引他们的眼球，工程业态必须是独一无二的，十分具有特色的，成功的概念炒作也必不可少。

根据分析可知，本工程地块要解决的关键问题是“如何使本工程的商业形态极具特色〞，与F城、邻里中心等竞争对手的商业业态及特性产生差异化，解决好：“本工程——工业园区——苏州业态——消费者〞的关系定位并进行研究利用，必定会为本工程的整体营销推广过程中到达相互补充，相互辉映的效果。;?

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;?分析：

以上四方要求的利益点分析

商铺利益点——完成销售。要求能够在最短时间内赢得最大的利润值

投资者利益点——高额回报率。要求商铺总价在自己心理及经济承受能力之内，租户源源不断，租金回报率高，地段升值潜力巨大。

租户利益点——消费人气旺，销售利润额高。

消费者利益点——商业业态的风格能够符合其追求，且形式多样。

根据这四者所要求的利益点，我们来分析一下这四者之间的相互关系，他们如何有效搭配才能实现他们所要求的利益点，这是支配本工程定位的最终因素。;产品与投资者关系

投资者是业主的利润来源，投资者通过产品获得利润。

投资者要求产品所处的地段极具升值潜力，投资回报高

投资者要求产品业态能够吸引足够的人气，提供充足的客流支持

???主直接从投资者那里获得经济来源

;投资者与消费者的关系

消费者的存在能够吸引商家前来，进而能够使投资者获得尽可能大的利润。

投资者与消费者的关系比较隐蔽，表面上看，他们并没有什么关系，但投资者在投资之前绝对会将消费者研究透彻，这关系到商家的切身利益，同时关系到其租金收益。所以，保障足够的消费者数量是产品本身必须做到的，否则，产品很难吸引投资者前来。;分析：

从上表我们可以看出，业主、投资者、商家、消费者四者之间的主要关系为：

业主为投资者提供投资对象，投资者给业主经济回报

投资者为商家提供场所，商家为投资者带来利润；

业主为消费者提供消费场所，消费者决定业主业态的定位；

商家为消费者提供消费物品，消费者为商家提供利润支持。

这四者之间是相辅相成，不可分割的。如何将这四者有机的结合，使其相互形成良性循环，相互促进，是本工程在定位商业业态之前的关键。;?

一级业态

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;社区商业的主要模式;分析：

以上四种商业模式是上海相比照较成功的几种模式。?

●联洋模式的商业形态效劳半径比较小，对客户群十分具有针对性，是一种以满足邻里需求的连锁式的经营模式。

●万里模式主要以大型卖场为主，辐射半径已经扩充至整个上海，满足消费者的各种生活需求为主的经营模式。

●东苑模式的经营特点已不在局限于单一的购物需求，娱乐、休闲也是这一经营模式的特点之一。

●万科模式那么是以造城造镇的思想对商业业态进行严格限制，其商业业态抵抗雷同，效劳一般仅限于小区内部。

?针对市场情况和地域特点，在地块上形成自己独特的风格，拒绝雷同，形成差异化的业态形式是以上这四种商业模式成功的关键。所以，针对本工程，我们必须清楚地分析该地块的特征和消费群体个性，进而分析出最是本工程的商业模式。;;工程设想

一站式购物公园;工程案名

欢乐海洋

?案名阐述：

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欢乐海洋即为欢乐的海洋，在这里，欢乐是无穷无尽的，就像洋一样宽阔，一望无际。

作为一个购物公园，购物已经不是唯一的目的，在购物中娱乐，在娱乐中购物，在购物中运动，在运动中购物才是消费者追求的最高境界。欢乐的海洋由