2008 年深圳房地产市场年度分析报告.docx

研究报告

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2008年深圳房地产市场年度分析报告

一、市场概述

1.1市场供需情况分析

(1)2008年深圳房地产市场在国内外宏观经济环境的影响下，经历了复杂多变的市场态势。年初，受到全球金融危机的冲击，房地产市场一度陷入低迷。但随着国家一系列刺激经济的政策出台，特别是针对房地产市场的政策，如降息、减税等，市场逐渐回暖。从供需角度来看，市场供需关系经历了从紧到松的转变。一方面，政府出台的调控政策使得开发商拿地积极性不高，土地供应量有所减少；另一方面，购房者的购买力逐渐恢复，市场需求逐步释放。整体来看，市场供需关系趋向平衡，但仍存在一定的不确定性。

(2)在供给方面，2008年深圳房地产市场供应量总体呈现下降趋势。一方面，受土地市场低迷的影响，开发商拿地意愿减弱，新项目开工数量减少；另一方面，部分在建项目由于资金链紧张，施工进度放缓，导致新房源供应量减少。具体到不同区域，中心区域供应量相对较少，而外围区域由于政策扶持和配套设施完善，供应量有所增加。在产品类型方面，住宅类项目仍是市场供应的主流，而商业地产和产业地产项目也有所增加。

(3)在需求方面，2008年深圳房地产市场需求经历了从低迷到逐步回暖的过程。年初，受金融危机影响，市场成交量大幅下滑。但随着国家一系列刺激经济的政策出台，市场逐渐回暖，成交量逐渐恢复。在购房群体方面，刚性需求仍是市场的主力，而改善型需求和投资需求也有所增加。在购房动机方面，自住需求占据主导地位，而投资和出租需求也有所提升。此外，随着房地产市场逐渐回归理性，购房者对产品的品质和配套要求越来越高，对开发商的品质和品牌也提出了更高的要求。

1.2市场价格走势分析

(1)2008年深圳房地产市场价格走势呈现出先跌后涨的态势。年初，受全球金融危机影响，市场预期悲观，房价出现下跌。但随着国家一系列刺激政策的出台，市场信心逐渐恢复，房价开始止跌回升。从年度走势来看，第一季度房价下跌幅度较大，第二季度开始逐渐企稳，第三季度出现小幅上涨，第四季度则呈现稳定态势。这一走势与国家宏观调控政策以及市场供需关系的变化密切相关。

(2)在不同区域，房价走势存在差异。中心区域由于土地资源稀缺，房价跌幅较小，甚至出现小幅上涨。而外围区域由于受政策扶持和配套设施完善等因素影响，房价下跌幅度较大。从产品类型来看，住宅类房价跌幅相对较大，商业地产和产业地产价格则相对稳定。此外，随着市场逐渐回归理性，购房者对性价比的要求提高，房价上涨动力不足。

(3)2008年深圳房地产市场价格波动还受到政策调控的影响。政府为稳定市场，出台了一系列调控政策，如限购、限贷、限价等。这些政策在一定程度上抑制了房价过快上涨，使得房价走势趋于平稳。然而，在政策调控的同时，市场仍存在一定的波动性。未来，随着市场逐渐成熟，房价走势将更多地受到市场供需关系和宏观经济环境的影响。

1.3政策环境分析

(1)2008年，深圳房地产市场受到国家宏观调控政策的影响，政策环境发生了显著变化。年初，为应对全球金融危机，国家出台了一系列刺激经济的政策，其中包括对房地产市场的支持措施。这些政策主要包括降息、减税、增加信贷投放等，旨在稳定房地产市场，促进经济平稳增长。在政策扶持下，深圳房地产市场逐渐走出低谷，市场信心得到恢复。

(2)在政策层面，深圳市政府也出台了一系列调控措施，以规范市场秩序，保障消费者权益。这些措施包括加强土地供应管理、优化住宅用地结构、调整住房限购政策等。特别是针对投机性购房行为，政府实施了限购、限贷等政策，以抑制房价过快上涨。同时，政府还加大了对保障性住房的建设力度，以满足中低收入家庭的住房需求。

(3)2008年，国家及地方政策环境的变化对深圳房地产市场产生了深远影响。一方面，政策的扶持使得市场逐渐回暖，房价趋于稳定；另一方面，政策的调控也使得市场更加规范，有利于长期健康发展。尽管在政策调控过程中，市场出现了一些波动，但总体来看，政策环境对深圳房地产市场的稳定起到了积极作用。未来，随着政策环境的进一步优化，深圳房地产市场有望继续保持稳定发展态势。

二、区域市场分析

2.1罗湖区市场分析

(1)罗湖区作为深圳的老城区，拥有丰富的历史文化和商业资源，房地产市场一直备受关注。2008年，罗湖区房地产市场在政策环境和市场需求的共同作用下，呈现出独特的市场特征。首先，罗湖区房价整体保持稳定，没有出现大幅波动，这与区域有限的土地资源和成熟的配套设施有关。其次，罗湖区住宅供应量相对较少，新项目开工不足，导致市场供需矛盾突出。此外，罗湖区写字楼市场由于区域商业氛围浓厚，租赁需求旺盛，租金水平相对较高。

(2)在购房需求方面，罗湖区主要吸引两类群体：一类是追求高品质生活的改善型购房者，另一类是投资客。由于罗湖区交通便利、教育资源