成本法应用中涉及的有关规定.pptVIP

第六节成本法应用中涉及的有关规定商品住宅和经济适用住房价格有关规定商品住宅价格构成的有关规定1992年7月20日，国家物价局、建设部、财政部、中国建设银行印发的《商品住宅价格管理暂行办法》规定：商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。商品住宅价格由下列项目构成：成本。包括：征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行。勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算。住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算。住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区基础设施和配套建设项目按国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行。管理费：以上述1至4项之和为基数的1％～3％计算。贷款利息：计人成本的贷款利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。利润。以上述成本中1)至4）项之和为基数核定。利润率暂由省、自洽区、直辖市人民政府确定。税金。按国家税法规定缴纳。地段差价。其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。下列费用不计人商品住宅价格：非住宅小区级的公共建筑的建设费用；住宅小区内营业性用房和设施的建设费用。根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。经济适用住房价格构成的有关规定012002年11月17日，国家计委、建设部印发的《经济适用住房价格管理办法》规定：经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收人家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。02照法律、法规规定用于征地和房屋拆迁等所支付的征地和拆迁安置补偿费。01发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。02列人施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。03开发成本。包括：经济适用住房基准价格的构成：在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。管理费按照不超过以上1）至4）项费用之和的2％计算。贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。行政事业性收费按照国家有关规定计收。2.税金。依照国家规定的税目和税率计算。3.利润。按照不超过开发成本中1）至4）项费用之和的3％计算。下列费用不得计人经济适用住房价格：①往宅小区内经营性设施的建设费用；②房地产开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；③各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；④各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；⑤按规定已经减免及其他不应计人价格的费用。根据《中华人民共和国土地管理法》、《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》等的规定，在农地征收中发生的费、税有：征地补偿安置费用。土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍。1.集体土地征收费用的有关规定二、房地产征收费用的有关规定安置补助费。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。01需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。01每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。01总安置补助费=被征收土地前3年平均年产值×补偿倍数×被征收土地需要安置的人数（被征收土地需要安置人数×补偿倍数）≤15时总安置补助费=被征收土地前3年平均年产值×15尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可以增加安置补助费用，但是土地补助费和安置补助费的总和不能超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。（被征收土地需要安置人数×补偿倍数）15时青苗补偿费。青苗补偿费是对被征收土地上尚不能收获的农作物给予的补偿费。可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一般是支付移植费；不能移植的，给予合理补偿或作价收购。青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物补偿费。地上附着物补偿费包括被征收土地上的房屋及其他建筑物（含构筑物）、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等的补偿费。地上附着物的补偿标准，