（房地产策划方案）房地产全程策划框架.pdfVIP

（房地产策划方案）房地

产全程策划框架

*金融服务

*邮政服务

*娱乐、餐饮、运动

*生活服务

*娱乐休息设施

*周边可能存在的对项目不利的干扰因素

*历史人文区位影响

二区域市场现状及其趋势判断

1、宏观经济运行状况

*国内生产总值：

第一产业数量

第二产业数量

第三产业数量

房地产所占比例及数量

*房地产开发景气指数

*国家宏观金融政策：

货币政策

利率

房地产按揭政策

*固定资产投资总额：

全国及项目所在地

其中房地产开发比重

*社会消费品零售总额：

居民消费价格指数

商品住宅价格指数

*中国城市房地产协作网络信息资源利用

2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

*项目所在地的居民住宅形态及比重

*政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

*政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规

*短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划

3、项目所在地房地产市场总体供求现状

4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

6、商品住宅客户构成及购买实态分析

*各种档次商品住宅客户分析

*商品住宅客户购买行为分析

三土地SWOT（深层次）分析

1、项目地块的优势

2、项目地块的劣势

3、项目地块的机会点

4、项目地块的威胁及困难点

四项目市场定位

1、类比竞争楼盘调研

*类比竞争楼盘基本资料

*项目户型结构详析

*项目规划设计及销售资料

*综合评判

2、项目定位

*市场定位：

区域定位

主力客户群定位

*功能定位

*建筑风格定位

五项目价值分析

1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念

*商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：

选择可类比项目

确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重

分析可类比项目价值实现的各要素之特征

对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值

根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价

*类比可实现价值决定因素：类比土地价值

A市政交通及直入交通的便利性的差异

B项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异

教育和人文景观的差异

各种污染程度的差异

社区素质的差异

C周边市政配套便利性的差异

项目可提升价值判断

A建筑风格和立面的设计、材质

B单体户型设计

C建筑空间布局和环艺设计

D小区配套和物业管理

E形象包装和营销策划

F发展商品牌和实力

价值实现的经济因素

A经济因素

B政策因素

2、项目可实现价值分析

*类比楼盘分析与评价

*项目价值类比分析：

价值提升和实现要素对比分析

项目类比价值计算

六项目定价模拟

1、均价的确定

*住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法

有效需求成本加价法

A分析有效市场价格范围

B确保合理利润率，追加有效需求价格

运用以上两种方法综合分析确定均价

2、项目中具体单位的定价模拟

*商品住宅定价法：

差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）

*各种差异性价格系数的确定：

确定基础均价

确定系数

确定幅度

*具体单位定价模拟

七项目投入产出分析

1、项目经济技术指标模拟

*项目总体经济技术指标

*首期经济技术指标

2、项目首期成本模拟

*成本模拟表及其说明

3、项目收益部分模拟

*销售收入模拟：

销售均价假设

销售收入模拟表

*利润模拟及说明：

模拟说明

利润模拟表

*敏感性分析：

可变成本变动时对利润的影响

销售价格变动时对利润的影响

八投资风险分析及其规避方式提示

1、项目风险性评价

*价值提升及其实现的风险性：

项目的规划和设计是否足以提升项目同周

边项目的类比价值

项目形象包装和营销推广是否成功

2、资金运作风险性

*减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本

*对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼

3、经济政策风险

*国际国内宏观经过形势的变化

*国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设

九开发节奏建议

1、影响项目开发节奏的基本因素

*政策法规因素

*地块状况因素

*发展商操作水平因素

*资金投放量及资金回收要求

*销售策略、销售政策及价格控制因素

*市场供求因素

*上市时间要求

2、项目开发节奏及结果预测

*项目开发步骤

*项目投入产出评估

*结论

第二章项目规划设计策划营销

通过完