抵押权无法优先受偿的几种特殊情况及应对措施.pptVIP

分析：

本案中，作为抵押人的经营公司未履行告知义务，征得抵押权人银行的同意，就将已抵押给银行的商铺转让予建设公司以偿还其拖欠建设公司的工程款。通常情况下，其转让行为应当认定为无效，即使转让后价款也应当提前偿还银行贷款。然而经营公司拖欠建筑公司修建抵押商铺的工程款，故建筑公司对抵押商铺享有拖欠工程款的优先受偿权。从司法判决结果看出，在两条法律冲突的情况下，法院优先保护了建筑工程承包人的权益。

本案中，银行犯了两个严重错误：

1、贷前对抵押物产证取得时间未引起足够重视，未考虑拖欠工程款的情况

注：法律规定的工程款优先权行使期限自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月。本案中虽未提及抵押物转让的时间，但从审判结果，我们可以看出经营公司取得抵押物产证以及将抵押物过户给建设公司的行为，其时间必在工程竣工起六个月的范围内。

2、贷后未及时发现抵押物所有权变动的情况，若及时发现，可要求经营公司提前偿还贷款或提供其他担保物，可能会在一定程度上减少损失。法律依据：法律依据：

合同法第286条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复：

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

担保法第49条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”应对措施：应对措施：

1、核查抵押房产产证取得时间。今后的担保业务开展过程中，我们应当特别注意取

得时间在六个月内的房产证，调查该房产开发过程中是否存在拖欠工程款的情况。

2、要求抵押人和建设工程的承包人共同出具工程款支付情况的证明文件并进行必要

的核实，以审查和确定工程款的实际支付情况，在准确判断建设工程优先受偿权

给抵押权可能带来的风险的基础上，确定是否接受抵押人提供的抵押担保。

3、要求建设工程的承包人出具放弃以建设工程价款优先受偿权对抗抵押权的承诺文

件。

4、通过要求抵押人提供建设工程发包、承包资料和竣工验收文件等方式，调查落实

建设工程中合同约定的竣工日期和实际竣工日期，准确判断建设工程价款优先受

偿权是否已因逾法定行使期限而消灭，对预测和化解抵押权风险十分必要。

特殊情况三划拨土地使用权出让金优先权案例：某纺织厂于1995年向银行借款200万元，提出以纺织厂的厂区土地使用权作为担保，双方签订了贷款合同与抵押合同，并就土地使用权抵押进行了登记。后来，企业因资不抵债，由法院宣告破产。银行向法院申请行使抵押权，法院经审理认为，纺织厂建于50年代，其厂房土地是通过划拨方式取得的，所以银行可以拍卖其土地使用权，但必须先缴纳相当于土地使用权出让金的数额后，银行才能就其余额优先受偿。分析：

通过划拨的方式取得的土地使用权是无偿的，如果允许抵押权人将土地使用权拍卖后的价款全部用于清偿债务，则必定会造成国有资产的流失，从而损害国家的利益。因此我国《担保法》第56条规定了以拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人才能进行优先受偿权，否则抵押权人不能就该部分资金优先受偿。与此同时，我国《城市房地产管理法》第五十一条也规定，如果设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。上述法律的规定，防止了抵押权人未缴纳划拨国有土地使用权