工业地产案例研究.pptVIP

●案例选择标准：非住宅用地性质通过开发以居住或弹性功能为主的物业实现销售项目销售情况良好●案例借鉴点功能构成配套设施产品设计营销推广【与本项目类似案例成功规律研究】案例一：中邦MOHO项目基本信息区位：上海浦东金桥出口加工区南区规模：占地92588平方米物业形式：28幢商务独栋和一个功能齐全的高级商务会所构成容积率：0.6户型：300多平米，3层，附地下室，层高：3.5米中邦moho以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产项目，集现代建筑modern，住宅house，办公office三者为一体。中邦MOHO中邦MOHO顺应上海大力促动创意产业的发展的趋势，其发展方向以及定位是成为南金桥地区的企业会所区位：上海市浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南近张江高科技园区。规模：规划面积20平方公里

核心产业：已形成以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业。入住企业：437家，其中26家为世界500强企业，44家年产值超亿元。产值：457亿元，占整个浦东新区的年产值的28%。房地产：加工区良好的发展前景和优惠政策促进加工区配套日益完善，房屋的售价和租价也随之攀升★开始时也没有考虑到主体功能定位为办公，还是定位于居住，还是定位于混合，而且觉得考虑这些也没有意义，我们只要从功能上支撑办公和居住需求就可以了（例如户型中用玻璃墙实现弹性），至于最后哪种多，纯属市场引导行为。---中邦MOHO销售经理回答关于项目初始功能定位问题中邦MOHO中邦moho在外立面的表现上，采用公建化外立面风格，利用玻璃、石材两种不同材质，形成错层的百变空间。自然石材：?简洁与质感?沉重和轻质?脆弱与坚实动感玻璃：?基本上没有水泥或砖墙，只用钢架，四面外墙面积有80％都是玻璃，促使空间更显舒适自在。?用磨砂玻璃作室内隔断，既节省室内空间，又显得富丽堂皇。?用透光玻璃装饰的室内过道窗，透出淡淡的纤细柔光。?用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斓，较高的反射率将建筑物周围的景观反射在建筑物上，可谓景中有景。中邦MOHO创造“立方-城”概念出发点：?利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间。?户型设计上，采用裂层设计，田字结构，自由组合。?创造出屋顶花园，小进深的阳台和大面积的露台，阳光室等功能空间，一方面在外立面区别于传统的住宅另一方面又兼顾采光和赠送面积。?采用跃层便于同一单元各层之间南北方向转化，实现户型纵向分割。空间设计上利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间，同时为了满足居住需求，注重生活空间的利用，并且附送大量面积。中邦MOHO商务酒店式会所依托清代儒商陶长青的住宅，通过完善的配套设施、配套服务和安全系统，大大提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次。?规模：6500平方米?基本风格：以修缮后的清末儒商陶长青的故宅作为会所的大堂吧，打造“现代、时尚、文化”的酒店式会所配套设施：?网络视频会议厅?多媒体影视厅?商务套房?室内游泳池?健身中心?中西式餐厅?钢琴吧、红酒吧、雪茄吧配套服务：?企业税收咨询、商务、金融、邮政代办服务安全系统：?门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统中邦MOHO建筑用料上十分讲究，电力、通讯、有线电视、布线等基础资源配套齐备且质量很高。配套亮点宽带接入系统：采用FTTC+VDSL技术的宽带接入系统有线电视系统：采用双向传输技术，全频段860M双向传输系统综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆从综合布线箱引出即可。外墙：玻璃幕墙、自然石材幕墙供电：低压三项供电，每户电容量不少于25KW通讯设备：平均每户3对，每幢12对外线可以使用中邦MOHO?4-8月房价9000元/平方米，销售情况很差，4个月仅售出15%左右。?8月份房价下调至6500元，情况开始好转，且销售速度呈加速上扬趋势，2个月已经销售了整体的75%左右?10月份价格回升至7600元，消化尾盘效果图解析：01开盘初期，客户得知工业用地属性，猜到取地成本不高，认为开发商获利太大，心里不平衡，便以工业用地性质按揭贷款问题，水电费较高等理由认为价格应该下降，所以那段时间销售效果不好。?调价后，开始销售速度较缓，后面随着配套设施完善和跟风效果凸显，销售速度呈现加速上扬趋势?最终销售结果实现当年100%完全销售--中邦moho销售经理分析销售情况的原因销售结果显示：价格优势和完善的配套成为中邦moho实现100%销售的两个根本支柱，另外，跟风效应也是在销售中值得注意的一个