金地集团困境反转：从“活下去”到“谋永续”.docx

正文目录

一、公司股价及大事件复盘：过去三年公司股价或反映公司信用风险担忧由加

剧到缓释的变化过程 4

股价复盘：信用是公司过去三年股价变化的重要影响因素 4

董事会和管理层：富德董事会席位增加，但董事长仍由金地原高管出任，且

部分原高管得到进一步提拔，或有利于公司后续经营战略的稳定 5

二、债务压力变化分析：2025年2月中票兑付后公司流动性压力或显著下降 7

负债整体情况：杠杆不高、工程款账期较短、债务清晰、银行借款余额保持稳定等因素助力缓解流动性压力 7

公开债偿付进程：偿付高峰期已经顺利渡过，剩余公开债到期规模仅11亿元，今年2月中票兑付后流动性压力显著下降 9

三、经营变化分析：2025年公开债偿付压力显著减小后有望重构投资循环 11

销售及拿地：销售收缩但周转效率仍高于行业平均水平，25年1月重启拿地或佐证公司流动性改善 11

公司可支配自由现金流测算：预计2025年及之后可支配自由现金流边际回

升，支持重构投资循环 13

四、投资建议 14

RNAV角度 14

保守估算下的PB角度 15

行业表观PB角度 15

结论：流动性风险担忧缓解以及永续经营假设加强两个因素正得到持续验

证，关注公司估值修复的机会 15

风险提示 16

图表目录

图1：过去三年公司股价走势图及主要行业、公司大事件 4

图2：公司杠杆水平 7

图3：主要房企杠杆水平比较 7

图4：公司无息负债规模（按融资渠道） 8

图5：公司及行业工程款账期估算值 8

图6：公司有息负债规模（按融资渠道） 9

图7：公司有息负债构成和综合融资成本 9

图8：2021-2024年间公司公开债偿付金额（单位：亿元人民币） 9

图9：公司未来公开债待偿还现金流情况（按月和按年） 10

图10：2019-2024公司每年全口径销售面积和金额 11

图11：公司及行业存货周转情况 11

图12：2019-2025M1公司每年全口径拿地金额及力度 12

图13：公司每年可支配自由现金流测算 13

表1：现任（第十届）董事会成员名单及成员履历 5

表2：公司历任董事长、副董事长和总经理变动情况 6

表3：金地集团2024年主要外部融资公告 10

表4：公司RNAV测算表 14

表5：可比公司表观PB估值 15

附：财务预测表 17

一、公司股价及大事件复盘：过去三年公司股价或

一、公司股价及大事件复盘：过去三年公司股价或

反映公司信用风险担忧由加剧到缓释的变化过程

股价复盘：信用是公司过去三年股价变化的重要影响因素

公司股价于22年4月至24年7月约两年时间内走出下跌趋势，房地产行业基本面下行、部分房企出现债务展期加剧行业信用风险担忧、公司公开债进入集中到期区间，或是共同影响因素。2022年4月-2024年7月期间公司股价整体呈现下跌趋势，其中，2022年，在房地产行业基本面下行背景下，公司股价震荡

下行，2022年10月龙湖董事会主席变更（吴亚军辞任董事会主席，陈序平接任）令市场对一些经营风格稳健的非国央企房企的信用风险担忧加剧，公司股价也加速下行，随后11月，伴随“三支箭”出台，市场对房企信用风险的担忧有所缓

解，股价出现反弹。进入2023年后，房地产成交量、价进一步走弱，叠加公司进入公开债务集中到期阶段，再次引发市场对公司信用风险担忧，股价持续下行，下行过程中2023年7月中央政治局会议提出“房地产市场供求关系发生重大变化”、2024年4月政治局会议首次提出“消化存量房产”，带动市场产生政策支持的预期，股价曾出现阶段性反弹。

2024年8月公司最后一笔美元债如期兑付，叠加“9.24”以来一系列支持政策的密集出台，市场对行业及公司信用风险担忧得到缓解，公司股价触底反弹。

图1：过去三年公司股价走势图及主要行业、公司大事件

，

董事会和管理层：富德董事会席位增加，但董事长仍由金地原高管出任，且部分原高管得到进一步提拔，或有利于公司后续经营战略的稳定

原公司董事长凌克辞职、公司章程修改、董事会换届完成后，公司董事会成员人数及构成发生一定程度变化，但公司董事长仍由金地原管理层人员出任，且部分原管理层人员得到进一步提拔，或有利于公司后续经营战略的稳定。具体情况如下：

董事会换届时间线：2023年10月，凌克辞任金地董事长等职务，2024年3月，公司第九届董事会决议通过新一届（第十届）董事会提名，同年4月，该提名得到股东大会审议通过，同日公司公告经选举的第十届董事长、副董事长。

现任第十届董事会与第九届相比，一方面董事人数减少，另一方面董事的

背景结构也发生改变。1）