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非淡泊无以明志,非宁静无以致远。——诸葛亮
建筑物区分所有权
一、建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权,通说认为是指由区分所有权人对建筑
物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于
建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构
成的统一体。
二、建筑物区分所有权的特征
建筑物区分所有权具有如下几个特征:
(一)复合性建筑物区分所有权是由专有权(对专有部分
享有的所有权)、共有权(对建筑区划内的共有部分享有的共有
权)以及成员权(对共有部分共同管理的权利)等三个要素构成
的特别所有权;而一般不动产所有权的构成则是单一的,是权利
主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。
(二)专有权的主导性在构成建筑物区分所有权的三个要素
中,专有权居于主导地位,是共有权及成员权的前提与基础。
(三)一体处分性
(四)权利主体身份的多重性
三、建筑物区分所有权的类型
(一)纵向分割式区分所有权纵向分割式区分所有权,也称
纵切式区分所有权,指的是对二栋建筑物进行纵向分割,并分别
由两个或两个以上的人所有,如连体别墅。此种建筑物区分所有
权的共有部分较少,因此其法律关系也较为简单。
(二)横向分割式区分所有权横向分割式区分所有权,也称
横切式区分所有权,是指对一栋建筑物作横向分割,使各层分别属
于不同区分所有权人所有。于此情形,各区分所有权人之间的共
非淡泊无以明志,非宁静无以致远。——诸葛亮
用部分,除共同的墙壁外,尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地
等。
(三)混合式区分所有权混合式区分所有权,是指对一栋建
筑物进行上下横切、左右纵割,分套所有。
四、建筑物区分所有权人的专有权
专有权,又称专有所有权,是指在区分建筑物的专有部分
上成立的所有权。
(一)专有部分专有部分必须具有独立性。关于专有部分
的范围,民法学界存在四种学说:壁心说、最后粉刷表层说、空
间说和折衷说(壁心和最后粉刷表层说)。
(二)专有权行使的限制区分所有建筑物的专有部分具有
独立性,专有权人有权对其专有部分进行自由使用、收益及处分,
无须征得他人同意,这种专有权在效力上与一般的单独所有权并
无本质区别。专有权人在行使专有权时应当遵守《物权法》第
7l条、77条、83条的规定。
其一,专有权人行使专有权不得危及建筑物的安全,不得损
害其他专有权人的合法权益。
其二,专有权人不得违反法律j法规以及管理规约,将住宅
改为经营性用房。
其三,专有权人不得任意排放污染物或噪声,不得违反规
定饲养动物。
五、建筑物区分所有权人的共有权
共有权,是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的
规定,对区分所有建筑物之共用部分享有的权利。
(一)共有部分区分所有建筑物的共有部分即专有部分以外
的建筑物其他部分。
非淡泊无以明志,非宁静无以致远。——诸葛亮
(二)建筑物区分所有权人共有权的特征
1、从属性
2.不可分割性
3.客体范围的广泛性
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