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非淡泊无以明志，非宁静无以致远。——诸葛亮
建筑物区分所有权
一、建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑
物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于
建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构
成的统一体。
二、建筑物区分所有权的特征
建筑物区分所有权具有如下几个特征:
（一）复合性建筑物区分所有权是由专有权（对专有部分
享有的所有权）、共有权(对建筑区划内的共有部分享有的共有
权）以及成员权（对共有部分共同管理的权利）等三个要素构成
的特别所有权；而一般不动产所有权的构成则是单一的，是权利
主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。
(二)专有权的主导性在构成建筑物区分所有权的三个要素
中，专有权居于主导地位,是共有权及成员权的前提与基础。
(三）一体处分性
(四)权利主体身份的多重性
三、建筑物区分所有权的类型
（一)纵向分割式区分所有权纵向分割式区分所有权，也称
纵切式区分所有权,指的是对二栋建筑物进行纵向分割，并分别
由两个或两个以上的人所有，如连体别墅。此种建筑物区分所有
权的共有部分较少,因此其法律关系也较为简单。
（二)横向分割式区分所有权横向分割式区分所有权，也称
横切式区分所有权,是指对一栋建筑物作横向分割,使各层分别属
于不同区分所有权人所有。于此情形，各区分所有权人之间的共
非淡泊无以明志，非宁静无以致远。——诸葛亮
用部分,除共同的墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地
等。
(三）混合式区分所有权混合式区分所有权，是指对一栋建
筑物进行上下横切、左右纵割，分套所有。
四、建筑物区分所有权人的专有权
专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分
上成立的所有权。
(一）专有部分专有部分必须具有独立性。关于专有部分
的范围，民法学界存在四种学说：壁心说、最后粉刷表层说、空
间说和折衷说(壁心和最后粉刷表层说）。
（二)专有权行使的限制区分所有建筑物的专有部分具有
独立性,专有权人有权对其专有部分进行自由使用、收益及处分,
无须征得他人同意,这种专有权在效力上与一般的单独所有权并
无本质区别。专有权人在行使专有权时应当遵守《物权法》第
7l条、7７条、８3条的规定。
其一，专有权人行使专有权不得危及建筑物的安全,不得损
害其他专有权人的合法权益。
其二，专有权人不得违反法律j法规以及管理规约,将住宅
改为经营性用房。
其三，专有权人不得任意排放污染物或噪声,不得违反规
定饲养动物。
五、建筑物区分所有权人的共有权
共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的
规定，对区分所有建筑物之共用部分享有的权利。
(一)共有部分区分所有建筑物的共有部分即专有部分以外
的建筑物其他部分。
非淡泊无以明志，非宁静无以致远。——诸葛亮
(二）建筑物区分所有权人共有权的特征
１、从属性
2.不可分割性
３.客体范围的广泛性
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