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建筑物区分所有权.doc.pdfVIP

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非淡泊无以明志,非宁静无以致远。——诸葛亮

建筑物区分所有权

一、建筑物区分所有权的概念

建筑物区分所有权,通说认为是指由区分所有权人对建筑

物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于

建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构

成的统一体。

二、建筑物区分所有权的特征

建筑物区分所有权具有如下几个特征:

(一)复合性建筑物区分所有权是由专有权(对专有部分

享有的所有权)、共有权(对建筑区划内的共有部分享有的共有

权)以及成员权(对共有部分共同管理的权利)等三个要素构成

的特别所有权;而一般不动产所有权的构成则是单一的,是权利

主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。

(二)专有权的主导性在构成建筑物区分所有权的三个要素

中,专有权居于主导地位,是共有权及成员权的前提与基础。

(三)一体处分性

(四)权利主体身份的多重性

三、建筑物区分所有权的类型

(一)纵向分割式区分所有权纵向分割式区分所有权,也称

纵切式区分所有权,指的是对二栋建筑物进行纵向分割,并分别

由两个或两个以上的人所有,如连体别墅。此种建筑物区分所有

权的共有部分较少,因此其法律关系也较为简单。

(二)横向分割式区分所有权横向分割式区分所有权,也称

横切式区分所有权,是指对一栋建筑物作横向分割,使各层分别属

于不同区分所有权人所有。于此情形,各区分所有权人之间的共

非淡泊无以明志,非宁静无以致远。——诸葛亮

用部分,除共同的墙壁外,尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地

等。

(三)混合式区分所有权混合式区分所有权,是指对一栋建

筑物进行上下横切、左右纵割,分套所有。

四、建筑物区分所有权人的专有权

专有权,又称专有所有权,是指在区分建筑物的专有部分

上成立的所有权。

(一)专有部分专有部分必须具有独立性。关于专有部分

的范围,民法学界存在四种学说:壁心说、最后粉刷表层说、空

间说和折衷说(壁心和最后粉刷表层说)。

(二)专有权行使的限制区分所有建筑物的专有部分具有

独立性,专有权人有权对其专有部分进行自由使用、收益及处分,

无须征得他人同意,这种专有权在效力上与一般的单独所有权并

无本质区别。专有权人在行使专有权时应当遵守《物权法》第

7l条、77条、83条的规定。

其一,专有权人行使专有权不得危及建筑物的安全,不得损

害其他专有权人的合法权益。

其二,专有权人不得违反法律j法规以及管理规约,将住宅

改为经营性用房。

其三,专有权人不得任意排放污染物或噪声,不得违反规

定饲养动物。

五、建筑物区分所有权人的共有权

共有权,是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的

规定,对区分所有建筑物之共用部分享有的权利。

(一)共有部分区分所有建筑物的共有部分即专有部分以外

的建筑物其他部分。

非淡泊无以明志,非宁静无以致远。——诸葛亮

(二)建筑物区分所有权人共有权的特征

1、从属性

2.不可分割性

3.客体范围的广泛性

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