房产共有人擅自处分行为的效力认定及其理论.pdfVIP

英雄者，胸怀大志，腹有良策，有包藏宇宙之机，吞吐天地之志者也。——《三国演义》

房产共有人擅自处分行为的效力认定与其理论

(一)按份共有人处分共有房产行为的效力认定。

按份共有的房产共有人确定了房产份额，享有份额权，实施处分行为时仅能处分相应的

份额。处分自己享有的房产份额行为，是有效的。如果处分了全部房产，对其他共有人的部

分仍然是实施了无权处分行为，这种无权处分行为处于效力待定状态。

(二)共同共有人擅自处分行为的效力认定与依据

这种处分行为主要有四种情况1、房屋产权共有人登记有瑕疵，第三人已经善意取得的，

这种情况应认定擅自处分行为有效。

当共有房产只登记了部分共有人时，该部分共有人对外发生交易行为，必须损害未登记

的其他共有人权益，不可避免地会发生无权处分的问题，那么第三人也同样存在是否知情即

是否为善意的问题。如果房产交易中第三人取得房产时出于善意，应当从保护善意第三人、

维护交易秩序的目的出发，可以认定部分共有人的擅自处分行为有效，允许第三人获得房产

的所有权。这种情况就是通常所称的善意取得制度。我国历来的司法解释对共有房产可以适

用善意取得制度都有明确的规定。

(1)最高人民法院1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见(修正

稿)》第二部分“房产纠纷问题”第3条规定“凡是依法准许买卖的房屋，经过正当合法手

续确定房屋买卖关系的，应保护双方的权利”，从该条规定的内容与该条文之后又规定了未

全部执行买卖契约而引起的纠纷的处理方法中，隐含了善意买受人受让未经全体共有人同意

而出让的共有房屋应予认定房屋所有权的内容。

(2)最高人民法院1979年2月2日《关于贯彻执行民事政策法律的意见》第二部分“关

于财产权益纠纷”第二节“房屋问题”第2条规定“依法准许买卖的房屋，经过合法手续，

确定了买卖关系的，应保护双方的权利。非所有权人非法出卖他人房屋的，应宣布买卖关系

无效。房屋为共有，未取得其他共有人同意，擅自出卖房屋，买方又明知故犯的，亦应宣布

买卖关系无效;买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理;买卖关系已成立，

共有人当时明知而不反对，现在又提出异议的，应视为买卖关系有效”。该规定在共有房屋

部分共有人擅自出卖的买卖关系中，提出了三条处理规则，其中包括可以认定买卖有效的情

形，前提是买受人善意无过失。

英雄者，胸怀大志，腹有良策，有包藏宇宙之机，吞吐天地之志者也。——《三国演义》

(3)最高人民法院1984年8月30日《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第

六部分“房屋问题”第25条规定“部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋

的，应宣布买卖关系无效。买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理。其他

共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效”。“因买卖关系无效

而造成的经济损失，有过错一方应负责赔偿”。该解释承继了1979年司法解释的内容，同

时提出了买卖无效的赔偿规则。

(4)《中华人民共和国民法通则》颁布实施以后，1988年1月26日最高人民法院制定了

若干问题的意见(试行)，该意见第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅

自处分共有财产的一般认定无效，但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法

权益”，明确了对共同共有财产适用善意取得制度，其中包括了共同共有的房产。

2、房屋共有权人登记有瑕疵，第三人虽是善意但未取得的，这种情况应认定擅自处分

行为无效。

这种情形指共有房产只登记了部分共有人，该部分共有人擅自处分共有房产，第三人虽