物业管理法律法规知识-纠纷.ppt

律师进社区;梁律师简介;目录;一、业主的概念;?婚姻法?明文规定，除非另有约定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产归双方共有。很明显，房屋的所有权人应是夫妻双方。我国的习惯是在卖房时，一般只登记男方的名字，但是，并不能将配偶一方排除在业主范围之外。所以，只要配偶一方提供?结婚证书?和房屋权属证书或者?商品房买卖合同?，并同时出具所购房屋为婚后共同财产的证据后，就应该确认其业主身份。;二、业主在物业管理活动中享有的权利;?最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?第三条规定，物业效劳企业不履行或者不完全履行物业效劳合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业标准确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业效劳企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

?最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?第十三条业主请求公布、查阅以下应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

??〔一〕建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

?〔二〕管理规约、业主大会议事规那么，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

〔三〕物业效劳合同、共有局部的使用和收益情况；

??〔四〕建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

〔五〕其他应当向业主公开的情况和资料。

??第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有局部、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；

(十)法律、法规规定的其他权利。

案例二：未成年人是否享有业主投票权？;所有人、无民事行为能力人、限制行为能力人、法定代理人代理;三、业主在物业管理活动中享有的义务;四、业主大会;〔两个1/2，一个2/3：超过全体有投票权的1/2业主参加会议，对〔一〕至〔三〕项内容须与会业主1/2以上通过即可；?物权法?对?物业管理条例?第十二条第三款进行了完善〔五〕〔六〕两项须全体业主2/3以上通过。第七十六条以下事项由业主共同决定：

〔一〕制定和修改业主大会议事规那么；

〔二〕制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

〔三〕选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

〔四〕选聘和解聘物业效劳企业或者其他管理人；

〔五〕筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

〔六〕改建、重建建筑物及其附属设施；

〔七〕有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。〕;五、业主委员会

;【解释】本条是关于业主有关义务以及制止损害他人合法权益行为并追究其法律责任的规定。

遵守法律、法规以及管理规约是居住于建筑区划内的业主应当履行的最根本的义务，不仅物权法在此做了规定，物业管理条例等行政法规、规章也对此做了规定。例如，?物业管理条例?第七条规定，业主在物业管理活动中，履行以下义务：〔1〕遵守业主公约、业主大会议事规那么；〔2〕遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；〔3〕执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；〔4〕按照国家有关规定交纳专项维修资金；〔5〕按时交纳物业效劳费用；〔6〕法律、法规规定的其他义务。?城市新建住宅小区管理方法?第十三条规定，住宅小区内的房地产产权人和使用人，应当遵守小区管理方法，按规定交纳管理费用，不得阻碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与监督住宅小区的管理。?物业管理条例?还具体对以下情形做了规定，业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意。业主应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。;目前，有些建筑区划内的个别业主，不遵守法律、法规以及管理规约的规定，任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费，损害了局部业主甚至是全体业主的合法权益，对这些侵权行为，由谁予以制止，是否可以追究其侵权的民事责任；业主大会、业主委员会是否可以提起诉讼，在哪些方面享有诉讼资格，可以成为诉讼主体。对这