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行
业
研
房地产
究2024年度土地市场复盘
投资要点:
政策:2021到2024年,土拍政策从集中供地到回归市场化
政策层面,2021-2024年,中国土地市场经历从集中供地到回归市场化
的过程。2021年土地市场出现过热现象,自然资源部相继推出“两集
中”供地、设定土拍溢价率上限、禁配建、禁马甲、限购地资金来源
等措施,对每轮土拍中参与房企的资金进行分流,间接平抑土地市场
行热度。2023年9月,为激发土拍市场活力,各地相继因城施策,通过
业
专
取消地价上限、取消房地价联动、降低参拍门槛、优化供地节奏、放
题
宽产品限制的手段,推进土地出让回归市场化。
报
告量:2024年土地市场供需探底,三线城市成交初现回暖
土地供给层面,2024年百城宅地供应建面4.5亿㎡,同比降低26.8%,
降幅较2023年扩大5.8pcts。分城市能级,一二线城市住宅类用地供给
持续下降,而三线城市小体量城市率先回暖,算术平均法下三线城市
住宅类用地供给同比+6.3%。分地区,2024年华南、西北供应土地规
划建面降幅较2023年末缩窄,算术平均法下成交建面同比增速分别为
+13.5%/63.7%。
土地成交层面,2024年百城宅地成交建筑面积3.7亿㎡,同比降低
17.6%,降幅较2023年缩窄9.5pcts。分城市能级,,而三线城市小体量
城市成交增速同样率先回暖,2024年整体法/算术平均法下三线城市住
宅类用地供给同比-6.9%/+12.6%。分地区,2024年除东北基数较高,
其他地区供应建面降幅均较2023年末缩窄,西北、东北、华南土地成
华福证券
交规模较小的城市土地供应回暖更为显著,2024年算术平均法下住宅
类用地成交建面同比增速分别为+79.6%/17.3%/11.6%。
价:2024年成交楼面均价平稳,各城市能级增速分化
2
楼面价层面,2024年,百城宅地成交土地楼面均价5369元/m,同比
2023年下跌9.5%,与2022年全年相比基本持平。分城市能级,房企
于核心城市补仓需求较高与土地供应缩量背景下,一线成交价上涨明
显;三线在土地成交量底部温和复苏背景下,成交楼面均价微降,2024
证年一线/二线/三线同比变动+45.6%/-4.2%/-0.8%。
券溢价率层面,2024年百城宅地土拍溢价率4.1%,较2023年全年回落
研0.5pcts。分城市能级,2024年一线/二线/三线溢价率分别为4.7%/2.6%
/3.0%,分别相较于上年同期变动+0.3/-1.1/-0.4pcts。2024年10月以来
究
一线与强二线城市“量少质优”特征显著,带动溢价率上行。
报
告三线土地供给出清更为明显,于本轮市场中率先复苏
通过对土地市场数据进行复盘,总结出以下三条线索:1)三线城市土
地市场供给出清更为明显,在本轮市场周期中率先复苏;2)相较于一
二线,三线城市土地价格有显著调整,促使市场出现以价换量情况;3)
部分三线城市存在较多城投托底行为,或对数据层面有一定支撑。
我们认为,本轮房地产市场复苏中,通过房价企稳带动的房企拿地复
苏,将领先于销售回暖、进一步向开工传递,
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