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房地产企业税收讲解

〔财务管理部〕

2012.02;总那么;中华人民共和国税收征收管理法

税权法定

第三条税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。

任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。

《立法法》第七条第二款“全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的根本法律”，以及第三款“全国人民代表大会常务委员会制定和修改除应当由全国人民代表大会制定的法律以外的其他法律”之规定，只有全国人大及其常委会依照法律程序公布的法令，才属于“法律”;地方政府与税权

第五条国务院税务主管部门主管全国税收征收管理工作。各地国家税务局和地方税务局应当按照国务院规定的税收征收管理范围分别进行征收管理。

地方各级人民政府应当依法加强对本行政区域内税收征收管理工作的领导或者协调，支持税务机关依法执行职务，依照法定税率计算税额，依法征收税款。

地方政府只有执行权，没有立法权

《立法法》第十条第三款“被授权机关不得将该项权力转授给其他机关”之规定，国务院取得的税收立法权本身是基于授权而产生的，因此，任何地方政府部门不能通过国务院转授权方式获得税收立法权。;第一局部

房地产企业涉及的主要税项;营业税

?中华人民共和国营业税暂行条例〔国务院令[2008]540号〕

?中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么〔国务院令[2008]52号〕

?新条例及实施细那么自2009年1月1日实施;注意点：

关于视同发生应税行为，新《细那么》第五条规定：

纳税人有以下情形之一的，视同发生应税行为：

〔1〕单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；

〔2〕单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为；

〔3〕财政部、国家税务总局规定的其他情形。;价外费用的《细那么》规定：

第十三条条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、??金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

〔1〕由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

〔2〕收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

〔3〕所收款项全额上缴财政。;关于退款和折扣的《细那么》规定：

第十四条纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。

第十五条纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不管其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。;关于甲供设备的《细那么》规定：

第十六条除本细那么第七条〔混合销售业务〕规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。;企业所得税

?房地产开发经营业务企业所得税处理方法〔国税发[2009]31号〕

?关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》国税函[2009]342号

?关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知国税函[2010]201号;房地产经营业务范围及开发产品

〔一〕房地产经营业务范围：

土地开发

开发产品的建造、销售

开发产品包括：

住宅

商业用房

其他建筑物、附着物、

配套设施;〔二〕开发产品完工确认条件〔符合条件之一〕：

1、竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2、已开始投入使用。

3、已取得了初始产权证明。

开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续〔含入住手续〕或已开始实际投入使用。[国税函〔2009〕342号]

房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工〔竣工〕备案手续以及会计决算手续，当企业

1、开始办理开发产品交付手续〔包括入住手续〕、

2、或已开始实际投入使用时，

为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。[国税函(2010)201号];1、收入确认的原那么

1、通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入。

31号文对收入确实认发生了变化，将预售收入确认为收入，由此带来计算费用扣除限额的基数的调整;2、销售方式及其收入确认时点〔第六条〕

;3、视同销售处理〔第七条〕

〔1〕视同销售行为：

用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股股东或投资人、抵债、换