前期策划部项目建议.pptx

1前期策划部2011年11月前期定位成果建议敏捷地产清远项目物业发展建议1

一、关于首期启动区选择2

3启动区首期选择考虑原则：展示性、物业档次性、商业展示性、营销路线合理性等开发规模：建面10万左右，开发时间1-1.5年启动区首期选择考虑——结合定位和市场、兼顾形象展示，综合考虑启动区一期选择方向一方向二方向三启动区首期范围选取主要代表方向考虑因素展示性优，临级别较高道路次优，临道路等级一般优，展示面道路等级最高推出物业档次性优，中高档次为主，市场风险小优，中高档次为主，市场风险小次优，高档次物业为主，有一定市场风险商业展示性优，临街商业街展示优，有机会打造风情商业街氛围一般，商业街展示延续性不强展示路线合理性次优，与展示区氛围延续性强次优，与展示区氛围延续性强优，临近展示区，利于展示综合优次优一般首期展示区首期首期展示区展示区

售楼部选择考虑——结合定位和销售流线的安排，兼顾入市形象展示，综合考虑售楼部选择4首期启动区考虑启动区方向一方向二方向三优点不足代表方向利用展示区内环境，展示物业品质接近展示区，昭示性强，便于展示靠近展示区，视野开阔，利于展示可利用沿街商业节点或结合园林设置、降低成本到板房区展示路线约200多米，需增设电瓶耧车接近销售区，板房展示便捷综合最优一般次优利用时尚会所做售楼部一次性投资，降低投入费用首期首期首期时尚会所兼售楼部售楼部售楼部展示区展示区展示区对其他用地辐射强，亦可作为中后期售楼部使用展示路线贯穿景观带，让客户更能体现项目高端品质和优越环境昭示性稍弱、离展示区远不便于其他地块作为售楼中心使用可利用沿街商业节点或结合园林设置、降低成本接近销售区，便于板房展示不便于其他地块作为售楼中心使用

我部对于清远项目首期的建议（首期选址）此路先开通清远项目首期启动期选址（如右图）：考虑如下：道路的通达性考虑，从东城大道连接项目的道路会先开通，则项目南侧先开从交通上占优；大学南路、滨河两岸受工程进度及地下车库的影响，如果先开通具备较大不确定性；项目周边配套、体系较弱，如要平衡首期投入，取得相对较高的价格，则启动区的位置宜选择较优地块，而非相对较差的地块；具体启动的规划建议如下：售楼中心；临街商铺（2层）；游泳池；组团园林展示。启动区售楼部泳池街铺

我部对于清远项目首期的建议（首期选址）此路先开通关于售楼部考虑如下：售楼部不建议设置在会所，如在会所，工程势必影响销售通道及园林展示区；且昭示性不足，尤其是本项目周边非常空旷，亦选择在昭示性好的区域；且结合客户定位（首次置业为主，会所是否能起到很好的营销效果还有待商榷，建议规划模型说明即可）我部建议售楼部设立在东南角位置（如图），交通通达性好、昭示性好；结合路两侧的商业配套，便于项目形象立势。启动区售楼部街铺示范区会所

二、关于产品配比建议7

区域特征——区域楼盘户型面积110-220㎡之间从现场调研的结果看，片区以大户型为主，与该区域高尚住宅区定位相吻合，洋房总价最高可到250万/套8

客户特征——以本地客户为主，少量广、深投资客客户以本地客户为主，包括龙塘、石角、源潭等周边城镇，在07至09年吸呐了一定量的广、深投资客户。云山诗意中高端产品以新城公务员、企事业单位中高层、龙塘、石角等周边区域私企中高层为主，高端复式产品以龙塘周边区域企业主为主御水龙庭市区公务员、企事业单位高层、旧城生意为主占50%，龙塘、银盏、石角企业主、高管占40%，广深投资客10%御景湖畔以旧城中高端客户为主，主要包括个体老板、公务员、企事业单位中高层凤城世家以新城公务员、企事业单位中高层为主，有一定量广深投资客中央首座还是以本地高端客户为主的，约十分之一的广深客户，不过基本都是返乡置业天湖丽都以旧城改善及首次置业为主，推出的小户型很抢手，因为总价低，所以一般居民买得起，投资客不多清远客户还是以本地人为主，90年代是以原住民为主，到2000年后，随着清远城市的发展有一些周边外来工作的人，包括龙塘、石角的私营企业主。08、09年，房地产市场火爆，加上清远这边环境好，被评为宜居城市、广州后花园后，增加了部分广、深投资、度假客户。——世基顾问销售经理谭经理9

区域潜在客户主要集中的区域包括江北旧城区，江南新城区以及近郊区域目前清城区的客户按区域划分，大致可分为三部分：江北旧城、江南新城区以及周边近郊区域，包括龙塘、石角及清城周边村镇区域商业中心特征明显，潜在客户个体经营者占比较大：个体经营者：（占比较大）主要为城市广场商圈，以及区内的家居、建材专业市场中经营较好的个体经营者；公务员：目前尚居住在旧城的公务员，主要为清城区科级以上或效益较好单位的公务员；教师、医生：收入较好的事业单位员工集中在清远人民医院、清城中学等效益较好的单位置业普遍以自住为主要目的，改善居住环境的需求强烈。城市新行