现代风住宅-商业办公规划投标设计方案.pptx

桐乡经济开发区2018-12地块项目规划设计方案2020.1

桐乡区位公司案例介绍01绿地桐乡智慧城一、二期02绿地桐乡东方公寓03绿地桐乡云智大厦乌镇大道通往嘉兴04绿地桐乡智谷公寓05弘阳乌镇项目0501020304

桐乡区位公司案例介绍桐乡经济开发区22单元绿地桐乡大一期，大二期整体规ITE占地面积：22.1w项目业态：住宅，商业，办公项目规模：76.7w，其中住宅34.5w，商业5.7w，办公14.8w01绿地桐乡智慧城一期二期02绿地桐乡东方公寓03绿地桐乡云智大厦04绿地桐乡智谷公寓占地面积：41145.92㎡容积率：2.5项目业态：住宅，商业，办公项目规模：14.8w，其中住宅9.2w，商业2.3w，办公4.7w占地面积：21394.12㎡容积率：2.5项目业态：住宅，商业项目规模：7.9w，其中住宅4.6w，商业0.5w占地面积：33978.03㎡容积率：2.5项目业态：住宅，商业，办公项目规模：14.8w，其中住宅4.0w，商业0.5w，办公3.9w占地面积：8339容积率：2.6，住项目业态：住宅，项目规模：29.6w2.4w，办公6.2w

上位规划——“公园里的科技新城”市政府一二期占地面积：22.1w项目业态：住宅，商业，办公项目规模：76.7w，其中住宅34.5w，商业5.7w，办公14.8w一、二期SITE

用地条件分析不考虑商业，售楼处建议使用原来一期售楼处土地使用性质：住宅用地规划总用地面积：56787.22平方米容积率：≤2.0320m建筑密度：≤25%基地234m绿地率：≥30%302m限高：50M人才公寓：≥8800㎡（按单元成幢布置在地块南侧，户型在100-150平米/户，户型配置不低于2房2厅1厨1卫）配套：配建居家养老用房、物业社区用房及文化活动用房等道路禁止开口段停车：每套1.5辆和每百平1.1辆取大值（人才公寓每套1.5辆）地下机动车车位比例不小于80%220KV高压线

营销诉求宜做现金流型项目，刚需刚改盘，以走量为首要目标城南地缘客户为主，占比50%，客群分析项目定位其次为振东及市区外溢客户，占比25%，乡镇客户占比25%现金流型项目，刚需刚改盘，走量为首要目标94、105㎡户型市场需求大，124㎡填补户型空档（2020年6月入市，预计大二期128户型存量不足）业态/产品标准物业类总面积型（万㎡）套数预估（户）目标客群面积户型目标配比强排配比城南地缘客户为主，占比50%，其次为振东及市区外溢客户，占比25%，乡镇客户占比25%943245%40%41.13%41.13%408408户型配比房卫105房卫32小高层/10.29刚需刚改/毛坯高层124房卫4215%17.74%176——————1327车位

周边情况缺少直接配套，北侧500m桐乡绿地中央广场自带配套；南侧南二环路及500KV高压线为不利因素住宅34.5w商业5.7w办公14.8w一、二期待开发人民路振华路乌镇互联网产业园SITE二环南路（快速路）

周边情况缺少直接配套，北侧500m桐乡绿地中央广场自带配套；南侧南二环路及500KV高压线为不利因素21乌镇互联浙江海得新能源有限公司23748为固耐重工(嘉兴)有限公司浙江嘉木家654SITE138756二环南路凤翔东路振华路500KV?周边建设情况：北侧隔凤翔东路为待开发空地，南侧为二环南路，西侧为固耐重工(嘉兴)有限公司部分厂房，东侧隔振华路为浙江嘉木家居有限公司?四至道路情况：南侧为二环南路为城市次干路；北侧凤翔大道及东侧振华路为城市支路。地块距乌镇大道仅700米?周边不利因素：靠近地块东南角及西南角各有一个高压线塔，正南侧高压通过，离地高度约15米

思考与总结——如何提升项目竞争力？全景规划，提升信心加强联系，与一二期整体联动地块面临的三个问题：差异化产品，错位竞争缺少配套及会所，与一二期高容积率城市住1、用地脱离于一二期整体体系内部造景，提升社区空间品质高低配提升货值，并在此前提下将桐乡文化/宜居/公园等主题植入社区2、不单独配置售楼处/会所，缺少直接配套，距离一二期配套有500M距离户型全面升级发挥2.0容积率优势，打造与一二期升级产品不足3、南侧南二环路的噪音干扰及500KV高压线影响立面公建化，升级控成本现代整体风格下，增加特色，兼顾成本

案例镜鉴Whatistheemphasis案例对标

HIGHLINEpark纽约KEYWORS：延续一二期线性公园主题，提升城市层面形象及社区品质

碧云KEYWORS：大盘整体规划，利用高压线运动公园

碧云KEYWORS：大盘整体规划/变废为宝，利用高压线碧云体育公园

中赫KEYWORS：植入桐乡地方文化，打造低密、宜居社区

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