万科物业管理费测算指引.docxVIP

?##一、引言

物业管理费的合理测算对于保障物业服务质量、维持企业运营以及实现业主与物业企业的双赢至关重要。本测算指引旨在为万科物业项目提供一套科学、系统且具有可操作性的物业管理费测算方法，确保物业管理服务收费能够准确反映服务成本与合理利润预期。

##二、测算原则

1.成本导向原则

以物业服务实际发生的成本为基础，充分考虑服务内容、质量标准、人员配置、物资消耗等各项成本要素，确保测算结果真实反映服务所需的资源投入。

2.合理定价原则

在成本核算的基础上，结合市场行情、项目定位、周边同类物业收费水平等因素，制定合理的收费标准，既保障服务质量又兼顾业主承受能力，实现价格与价值的平衡。

3.动态调整原则

考虑到物业管理服务成本可能随时间、市场环境、政策法规等因素发生变化，测算应具备一定的灵活性，预留适当的调整机制，以便根据实际情况适时对物业管理费进行合理调整。

##三、测算范围

本测算范围涵盖了万科物业为特定物业项目提供的各类基础服务与增值服务，具体包括但不限于以下方面：

1.公共区域维护

如建筑物外立面维护、公共楼道清洁与保养、小区道路及场地维护等。

2.绿化养护

包括草坪修剪、花木种植与修剪、病虫害防治等绿化相关工作。

3.秩序维护

门岗值班、巡逻、车辆管理、安全监控等确保小区安全秩序的服务。

4.环境卫生

小区内公共区域日常保洁、垃圾分类处理、化粪池清掏等工作。

5.设施设备运行维护

各类共用设施设备（如电梯、消防系统、给排水系统、供电系统等）的日常运行、保养、维修及管理。

6.客户服务

前台接待、业主咨询与投诉处理、社区文化活动组织等服务。

7.增值服务

如家政服务、房屋托管、商务中心服务等（根据项目实际开展情况确定是否纳入测算）。

##四、测算步骤与方法

（一）成本费用分类及明细

1.人员费用

-工资：包括管理人员、维修人员、秩序维护员、保洁员、绿化员等各类物业服务人员的基本工资、绩效工资、加班工资等。

-福利：五险一金、节日福利、带薪年假、培训费用、健康体检等。

-加班补贴：按照国家相关规定支付的加班费用。

2.物业共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用

-公共区域维修材料：如灯泡、水龙头、门锁等易损维修材料费用。

-设施设备保养耗材：电梯润滑油、消防器材药剂、给排水系统清洁剂等保养所需材料费用。

-设备维修费用：包括定期维修保养费用、突发故障维修费用，根据设施设备的种类、数量及维修频次估算。

-水电费：公共区域照明、电梯运行、绿化灌溉、给排水系统等所消耗的水电费。

-固定资产折旧：办公设备、交通工具、维修工具等固定资产按照规定年限计提的折旧费用。

3.绿化养护费用

-绿化工具及设备购置费用：如割草机、修剪工具、浇水设备等。

-绿化材料费用：草籽、花苗、肥料、农药等绿化所需物资费用。

-绿化养护人工费用：包括绿化工人的工资及福利等。

4.环境卫生费用

-清洁工具及用品费用：扫帚、拖把、清洁剂、垃圾袋等清洁工具及消耗品费用。

-垃圾清运费用：将小区内生活垃圾运输至指定垃圾处理场的费用。

-卫生消杀费用：定期进行蚊蝇、蟑螂、老鼠等病虫害消杀的药剂及人工费用。

5.秩序维护费用

-安保设备购置费用：对讲机、门禁系统、监控设备、巡逻车辆等安保设施设备费用。

-秩序维护员服装及装备费用：制服、头盔、警棍、手电筒等。

-秩序维护服务外包费用（如有）：如委托专业保安公司提供部分秩序维护服务的费用。

6.办公费用

-办公用品：纸张、笔、文件夹、打印机墨盒等办公耗材费用。

-水电费：物业管理办公室的水电费。

-通讯费：办公电话、员工手机话费补贴等。

-差旅费：因工作需要产生的员工出差费用。

7.法定税费及利润

-法定税费：按照国家相关税收法规缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费。

-利润：根据企业经营目标和项目实际情况确定的合理利润水平。

（二）成本费用测算方法

1.人员费用测算

-根据项目所需各岗位人员编制，结合当地同行业薪酬水平，确定各岗位人员的月工资标准。

-计算年工资总额=各岗位月工资标准×岗位人数×12。

-福利费用按照工资总额的